9월 재산세 고지서를 받고 나면 다음 차례는 12월 종합부동산세입니다. 그런데 그 사이에 9월 16일부터 30일까지 딱 보름, 합산배제 신고 기간이 끼어 있어요. 여기서 신고를 안 하면 12월 고지서 금액이 달라집니다. 대상이 되는 분들은 놓치지 마세요 😊
종합부동산세는 누가 내는 세금인가
재산세를 낸 사람 중에서 보유한 부동산 공시가격 합계가 일정 금액을 넘는 사람이 추가로 내는 국세입니다. 재산세는 지자체가 걷고, 종부세는 국세청이 걷어요.
과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이 날 소유하고 있던 사람이 1년치를 냅니다. 6월 2일에 산 집은 올해 종부세와 무관하고, 5월 31일에 판 집도 마찬가지예요. 잔금일이 6월 1일 하루 차이로 세금이 통째로 갈립니다.
종부세 기준은 얼마부터인가
주택은 두 갈래입니다.
| 구분 | 공제금액 | 이만큼 넘으면 과세 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억원 | 공시가격 12억 초과 |
| 그 외 개인 | 9억원 | 합계 9억 초과 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 주택분 기준 |
| 납부 기간 | 12월 1일~15일 | 고지서로 납부 |
여기서 기준은 시가가 아니라 공시가격입니다. 실거래가 15억이어도 공시가격이 10억이면 1주택자는 대상이 아니에요. 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 주소로 조회할 수 있습니다.
참고로 2026년 세제개편안에 종부세 기준을 손보는 내용이 담겨 있지만 국회 논의 단계라 확정된 것이 아닙니다. 이 글의 숫자는 현재 시행 중인 기준입니다.
세율은 어떻게 되나
보유 주택 수에 따라 두 개의 표를 씁니다. 2주택 이하는 0.5%에서 최고 2.7%, 3주택 이상은 0.5%에서 최고 5.0%예요. 과세표준 12억원까지는 두 표의 세율이 같고, 그 위부터 벌어집니다.
여기서 과세표준은 공시가격이 아닙니다. 공시가격 합계에서 공제금액을 빼고, 거기에 공정시장가액비율 60%를 곱한 값이에요. 이 두 단계를 거치면 생각보다 세율 구간이 낮게 잡힙니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
세금을 미리 가늠하고 싶으면 홈택스의 종합부동산세 간이세액계산 기능을 쓰면 됩니다. 공시가격과 지분, 보유 기간을 넣으면 대략적인 금액이 나와요. 고지서를 받기 전에 자금을 준비하는 용도로 쓸 만합니다. 다만 세대 정보나 특례 적용까지 반영되지는 않아 실제 고지액과는 차이가 납니다.
공시가격 15억 1주택이면 종부세가 얼마인가
실제로 끝까지 계산해 보겠습니다. 1세대 1주택자, 공시가격 15억원인 경우예요.
먼저 공제를 뺍니다. 15억 – 12억 = 3억원. 여기에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준이 1억 8천만원입니다.
과세표준 3억원 이하 구간이니 세율은 0.5%. 1억 8천만원 × 0.5% = 90만원이 산출세액입니다. 공시가격 15억짜리 집을 갖고 있어도 세금은 90만원 선이라는 뜻이에요.
여기서 끝이 아닙니다. 만 70세이면서 15년 넘게 보유했다면 연령 공제 40%와 보유 공제 50%를 합쳐 90%인데, 한도가 80%라 80%가 적용됩니다. 90만원 × 20% = 18만원으로 줄어들어요.
다만 이 계산은 재산세로 이미 낸 금액을 빼주는 단계를 생략한 것이라, 실제 고지액은 이보다 더 낮게 나옵니다. 감을 잡는 용도로 봐주세요.
고령자·장기보유 세액공제는 어떻게 받나
이 공제는 1세대 1주택자만 받습니다. 두 종류가 있어요.
보유 기간으로 주는 공제는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%입니다. 나이로 주는 공제는 만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%예요.
둘은 중복 적용됩니다. 다만 합쳐서 80%가 최대치입니다. 오래 살아온 집 한 채가 전부인 어르신의 부담을 덜어주는 장치라, 해당된다면 세금이 크게 줄어듭니다.
별도로 신청하지 않아도 국세청이 자료를 보고 반영하지만, 세대 구성이나 보유 이력이 잘못 잡혀 누락되는 경우가 있습니다. 고지서를 받으면 공제가 들어갔는지 확인해 보세요.
합산배제 신고는 무엇이고 언제 하나
합산배제는 요건을 갖춘 주택이나 토지를 과세 대상 합산에서 아예 빼주는 제도입니다. 임대주택, 사원용 주택, 미분양 주택 같은 것들이 대상이에요.
신고 기간이 매년 9월 16일부터 30일까지입니다. 이 보름 안에 신고해야 12월 고지에 반영돼요. 국세청이 대상으로 보이는 사람에게 안내문을 보내지만, 안내문이 안 왔어도 요건에 맞으면 직접 신고할 수 있습니다.
다행인 점은 한 번 신고하면 변동 사항이 없는 한 매년 다시 안 해도 됩니다. 물건이 늘거나 줄었을 때만 변동 신고를 하면 돼요. 신고는 홈택스에서 전자신고로 처리합니다.
대신 사후관리가 붙습니다. 임대의무기간을 채우지 못하거나 임대료를 5% 넘게 올리면 그동안 빼줬던 세금에 이자까지 붙여 다시 냅니다.
놓치기 쉬운 부분
고지서가 왔다고 반드시 그대로 내야 하는 건 아닙니다. 신고납부 방식으로 바꿔서 12월 1일부터 15일 사이에 직접 신고하고 낼 수 있어요. 공제가 빠졌거나 물건이 잘못 잡혔을 때 쓰는 방법입니다.
납부세액이 300만원을 넘으면 이자 부담 없이 6개월까지 나눠 낼 수 있습니다. 한꺼번에 내기 부담스러우면 분납을 신청하세요.
1세대 1주택자 중 고령자나 장기보유자는 납부유예도 됩니다. 담보를 제공하면 그 집을 팔거나 증여·상속할 때까지 납부를 미뤄줘요. 소득은 없는데 집값만 오른 경우를 위한 제도입니다.
재산세와 종부세, 뭐가 다른가
헷갈리기 쉬운데 성격이 다른 세금입니다. 재산세는 지방세라 시·군·구가 걷고, 부동산을 가진 사람이면 금액과 무관하게 냅니다. 7월과 9월에 나눠 고지되고요.
종부세는 국세라 국세청이 걷고, 공제금액을 넘는 사람만 냅니다. 12월에 한 번 고지돼요. 둘 다 6월 1일 기준이라는 점은 같습니다.
같은 재산에 두 번 매기는 게 아니냐는 지적이 있어, 종부세를 계산할 때 이미 낸 재산세 상당액을 빼줍니다. 이 때문에 실제 고지액이 단순 계산보다 낮게 나오는 겁니다.
자주 묻는 질문
Q. 부부 공동명의면 어떻게 되나요?
각자 지분만큼 나눠 계산하고 각각 9억원씩 공제받거나, 1세대 1주택 특례를 신청해 12억 공제와 고령자·장기보유 공제를 받는 방식 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다.
Q. 6월 1일에 잔금을 치르면 누가 내나요?
그날 소유권을 가진 매수인이 냅니다. 잔금일을 6월 2일로 하루만 미뤄도 그해 종부세는 매도인 몫입니다.
Q. 상속받은 주택도 주택 수에 들어가나요?
일정 기간과 지분 요건을 충족하면 주택 수에서 제외하는 특례가 있습니다. 국세청 안내를 확인하세요.
Q. 고지서를 못 받으면 안 내도 되나요?
아닙니다. 홈택스에서 조회해 납부해야 하며 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.
Q. 합산배제 안내문이 안 왔는데 신고해도 되나요?
됩니다. 요건에 맞으면 안내문과 무관하게 9월 16일부터 30일 사이에 직접 신고할 수 있습니다.
Q. 1가구 2주택이면 세율이 무조건 높아지나요?
2주택까지는 3주택 이상보다 낮은 세율표를 씁니다. 다만 1세대 1주택자에게만 주는 12억 공제와 고령자·장기보유 세액공제는 받을 수 없어 부담이 늘어납니다.
Q. 세금이 너무 많이 나온 것 같으면 어떻게 하나요?
고지 내용에 오류가 있다면 납부기한 다음 날부터 90일 이내에 이의신청이나 심사청구를 할 수 있습니다. 먼저 국세상담센터 126으로 확인해 보세요.
정리
1. 과세기준일 6월 1일 · 공제 1주택 12억 / 그 외 9억
2. 합산배제 신고는 9월 16~30일 — 한 번 하면 계속 적용
3. 고지·납부는 12월 1~15일, 300만원 초과 시 6개월 분납
4. 1주택 고령자·장기보유자는 최대 80% 세액공제와 납부유예
대상이라면 9월 안에 홈택스부터 열어보세요 ✅
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출처
· 국세청 종합부동산세 안내 nts.go.kr · 국세상담센터 126
· 홈택스 hometax.go.kr
· 부동산공시가격 알리미 realtyprice.kr
세액 계산은 이해를 돕기 위한 예시이며 재산세 상당액 공제 등을 생략해 실제 고지액과 다를 수 있습니다. 2026년 세제개편안은 국회 논의 단계로 확정 시 기준이 달라질 수 있으니 신고 전 국세청 안내를 확인하세요.