보증금을 떼이면 머릿속이 하얘집니다. 뭘 먼저 해야 할지도 모르겠고요. 이럴 때 순서는 하나입니다. 전세사기 피해자 결정을 먼저 받는 것입니다. 이게 되어야 나머지 지원이 전부 열립니다.
지원받는 순서
시·도에 설치된 전세사기 피해지원센터에 결정 신청을 하면 조사와 심의를 거쳐 결정이 나옵니다. 그다음에 주거·금융·법률 지원을 각각 신청하는 구조예요.
대상 범위가 넓어졌습니다. 면적 제한(85㎡)은 없어졌고, 보증금은 5억원 이하가 원칙이되 지역과 여건에 따라 상향될 수 있습니다.
받을 수 있는 지원
핵심은 우선매수권입니다. 살던 집이 경매에 넘어갈 때 다른 사람보다 먼저 살 수 있는 권리예요.
그런데 대부분은 그 집을 다시 살 형편이 안 됩니다. 그래서 우선매수권을 LH에 넘기는 선택지가 있습니다. LH가 그 집을 낙찰받아 매입임대로 돌리고, 피해자는 최장 10년간 임대료 부담 없이 그 집에 계속 살 수 있어요. 경매차익(감정가와 낙찰가의 차이)은 보증금으로 전환됩니다.
결정 신청에 필요한 서류
서류가 다 갖춰지지 않았어도 괜찮습니다. 일단 센터에 연락해 상담부터 받으세요. 무엇이 더 필요한지 알려줍니다.
꼭 알아둘 것
기한이 있습니다. 결정 신청은 2027년 5월 31일까지예요. 시간이 남았다고 미루다가 놓치는 경우가 생깁니다.
그리고 임차권등기명령을 꼭 걸어두세요. 이걸 해두면 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 급하다고 그냥 이사하면 권리를 잃을 수 있어요.
당장 생계가 막막하다면 긴급복지지원제도(129)를 함께 알아보세요. 선지원 후심사라 먼저 도움을 받을 수 있습니다.
계약 전에 확인하면 막을 수 있습니다
아직 계약 단계라면 이 다섯 가지만 확인해도 대부분의 사고를 피할 수 있습니다. 특히 전입신고와 확정일자는 잔금 당일에 하셔야 해요. 하루만 늦어도 순위가 밀립니다.
LH에 넘기면 실제로 어떻게 되나
우선매수권을 LH에 양도하는 선택이 가장 많이 쓰이는데, 구조가 잘 안 알려져 있어 풀어보겠습니다.
보증금 2억원짜리 전세에 살다가 집이 경매에 넘어간 상황을 가정할게요. 감정가가 1억 8천만원인데 유찰을 거쳐 1억 2천만원에 낙찰됐다고 하면, 그 차액 6천만원이 경매차익입니다.
먼저 낙찰대금 1억 2천만원이 어디로 가는지부터 봐야 합니다. 이 돈은 사라지지 않고 권리 순위에 따라 채권자들에게 배당됩니다. 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖춰 우선변제권을 가지고 있다면, 그 순위만큼 이 낙찰대금에서 배당을 받습니다.
여기서 결과가 크게 갈립니다. 임차인이 선순위(전입·확정일자가 근저당보다 앞섬)라면 낙찰대금에서 먼저 배당받아 1억 2천만원 상당을 회수할 수 있습니다. 반대로 후순위(앞에 근저당이 있음)라면 앞선 채권자부터 배당돼 남는 게 적거나 아예 없을 수 있어요. 전세사기 피해가 큰 경우는 대개 이 후순위입니다.
그다음에 경매차익 6천만원이 얹힙니다. LH가 이 금액을 임대보증금으로 전환해 주어, 피해자는 임대료 부담 없이 최장 10년을 그 집에 그대로 살 수 있어요. 이사를 안 해도 되고 월세도 안 나갑니다.
정리하면 회수 경로가 둘입니다. ① 낙찰대금에서의 배당 ② 경매차익을 통한 거주 지원. 이 둘로도 채워지지 않은 나머지 금액이 임대인에 대한 채권으로 남아 계속 청구해야 할 몫이 됩니다. 앞의 예에서 선순위라면 남는 채권은 8천만원 수준이고, 후순위라면 2억에 가까워집니다.
그래서 본인이 선순위인지 후순위인지가 가장 중요합니다. 등기부등본에서 근저당 설정일과 본인의 전입일·확정일자를 비교하면 확인할 수 있어요. 이 판단이 서지 않으면 피해지원센터에서 함께 봐줍니다.
경매차익이 적거나 없는 경우, 즉 낙찰가가 감정가에 가까우면 이 방식의 효과는 줄어듭니다. 그래서 본인 물건의 감정가와 예상 낙찰가를 먼저 확인하는 게 순서예요. 이 계산도 피해지원센터에서 함께 봐줍니다.
지금 당장 해야 할 세 가지
보증금 반환이 늦어지고 있다면 순서대로 이것부터 하세요. 피해자 결정을 기다리는 동안에도 할 수 있는 일입니다.
① 내용증명을 보내세요. 임대인에게 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 우체국에서 보냅니다. 비용은 몇천원이고, 이후 모든 절차에서 언제부터 요구했는지를 증명하는 근거가 됩니다.
② 임차권등기명령을 신청하세요. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 상태라면 법원에 신청할 수 있습니다. 등기가 되면 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 유지돼요. 이걸 안 하고 전출하면 순위를 잃습니다.
③ 등기부등본을 떼어 상황을 파악하세요. 근저당이 얼마인지, 다른 임차인이 있는지, 경매가 진행 중인지가 다 나옵니다. 인터넷등기소에서 700원이면 됩니다. 이 서류가 있어야 센터 상담도 구체적으로 진행돼요.
세 가지 모두 며칠이면 끝나고 비용도 크지 않습니다. 반면 미루면 미룰수록 선택지가 줄어듭니다. 특히 임차권등기는 시기를 놓치면 되돌릴 수 없어요.
자주 묻는 질문
Q. 아직 경매가 시작되지 않았는데 신청해도 되나요?
됩니다. 오히려 경매 전에 피해자 결정을 받아두는 게 유리합니다. 경매가 진행되면 선택할 수 있는 폭이 빠르게 줄어들어요. 보증금 반환이 지연되고 있다면 그 시점부터 상담을 받으세요.
Q. 이미 이사를 나왔는데 대상이 되나요?
임차권등기명령을 걸어두고 나왔다면 권리가 유지됩니다. 등기 없이 전출했다면 대항력을 잃어 상황이 크게 불리해집니다. 이 경우에도 일단 센터 상담을 받아보세요.
Q. 보증금이 5억을 넘으면 아예 안 되나요?
원칙은 5억원 이하지만 지역과 피해자 여건에 따라 2억원 범위에서 상향될 수 있습니다. 수도권 고가 전세라도 미리 포기하지 마시고 신청해 보세요.
Q. 임대인이 잠적했는데 소송을 해야 하나요?
피해자로 결정되면 법률 지원을 받을 수 있습니다. 보증금 반환 소송, 경매 절차 대응 등을 무료로 지원받는 구조라 혼자 변호사를 구하기 전에 센터부터 가시는 게 맞습니다.
Q. 전세보증보험에 가입돼 있으면 어떻게 되나요?
HUG 등의 보증에 가입돼 있다면 그쪽에서 보증금을 돌려받는 게 우선입니다. 보증 이행이 되는 경우 전세사기 피해자 지원과는 별개 절차예요. 가입 여부부터 확인해 보세요.
비슷해 보이지만 다른 제도
전세 관련 제도가 여러 개라 혼동하기 쉽습니다.
전세보증금 반환보증은 계약할 때 미리 드는 보험입니다. 사고가 나기 전에 가입해야 하고, 가입돼 있으면 HUG가 보증금을 대신 내줍니다. 이미 사고가 난 뒤에는 가입할 수 없어요.
최우선변제는 소액임차인에게 일정 금액을 다른 채권자보다 먼저 돌려주는 제도입니다. 보증금이 지역별 기준 이하일 때만 해당되고 금액도 제한적이에요. 전세사기 피해자 지원과 별개로 적용됩니다.
전세사기 피해자 지원은 이미 피해가 발생한 뒤에 국가가 개입하는 제도입니다. 앞의 두 가지로 해결이 안 되는 경우를 위한 마지막 안전망에 가까워요. 셋은 배타적이지 않으니 해당되는 건 모두 챙기시면 됩니다.
정리하며
전세사기는 혼자 판단하다가 시기를 놓치는 게 가장 큰 손해입니다. 경매가 진행되는 속도가 생각보다 빠르고, 그 과정에서 할 수 있는 선택이 계속 줄어듭니다.
지금 상황이 어디쯤인지 모르겠다면 시·도 전세사기 피해지원센터에 전화부터 해보세요. 상담은 무료입니다 💚
출처: 국토교통부 · 주택도시보증공사(HUG) · 전세사기피해자 지원관리시스템, 2026년 기준. 개별 요건과 지원 내용은 피해지원센터에서 확인하세요. 법률 자문이 아닙니다.