전세나 월세 계약 만료가 다가오면 세입자는 집주인이 보증금을 얼마나 올릴지, 나가라고 하지는 않을지 걱정이 됩니다. 이때 쓰는 권리가 계약갱신청구권이에요. 세입자가 요구하면 집주인은 정해진 사유가 없는 한 거절할 수 없고, 갱신할 때 보증금이나 월세는 5% 이내로만 올릴 수 있습니다. 다만 요구할 수 있는 기간이 정해져 있어 날짜를 놓치면 쓸 수 없어요. 세입자와 집주인이 각각 챙길 것을 정리해 드릴게요.
계약갱신청구권은 언제 쓸 수 있나요?
주택임대차보호법에 따라 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 요구할 수 있습니다. 2020년 12월 10일 이후 새로 맺거나 갱신한 계약 기준이에요. 예를 들어 만료일이 내년 3월 31일이라면 올해 9월 30일 무렵부터 내년 1월 31일 무렵까지가 요구 기간입니다. 정확한 날짜는 계약서 만료일을 기준으로 달력에 표시해 두세요.
권리는 한 번만 쓸 수 있고, 쓰면 계약이 2년 연장됩니다. 처음 2년에 갱신 2년을 더해 사실상 4년을 살 수 있는 구조예요.
보증금은 얼마까지 올릴 수 있나요?
갱신할 때 임대료 증액은 5% 이내입니다. 계산 예로 보겠습니다.
· 전세 보증금 3억원이라면 최대 인상액은 3억원 × 5% = 1,500만원, 갱신 후 상한은 3억 1,500만원입니다
· 월세 80만원이라면 80만원 × 5% = 4만원, 최대 84만원입니다
5%는 올릴 수 있는 최대치일 뿐 반드시 올려야 하는 것은 아니고, 서로 합의하면 더 낮게 정할 수 있습니다. 지역에 따라 조례로 상한을 더 낮게 정할 수도 있어요.
계약갱신청구권, 묵시적 갱신과 무엇이 다른가요?
헷갈리기 쉬운 세 가지입니다. 계약갱신청구권은 세입자가 명확히 요구해서 쓰는 권리이고, 묵시적 갱신은 기간 안에 양쪽 모두 아무 말이 없어 같은 조건으로 2년 연장되는 경우입니다. 묵시적 갱신 때는 세입자가 언제든 해지를 통보할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생겨요. 합의 갱신은 서로 새 조건에 합의해 다시 계약하는 것으로, 이 경우 세입자의 청구권은 쓰지 않은 것으로 남습니다.
| 구분 | 임대료 인상 | 청구권 사용 |
|---|---|---|
| 계약갱신청구권 | 5% 이내 | 사용함 |
| 묵시적 갱신 | 종전 조건 그대로 | 사용 안 함 |
| 합의 갱신 | 합의한 금액 | 사용 안 함 |
집주인이 거절할 수 있는 경우는?
집주인은 법이 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있고, 그 사유는 집주인이 입증해야 합니다. 대표적인 것이 집주인이나 직계가족의 실거주, 세입자가 2기에 해당하는 월세를 밀린 적이 있는 경우, 동의 없는 전대나 심한 파손, 철거·재건축 같은 경우예요.
실거주를 이유로 거절했는데 갱신 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면, 집주인은 세입자에게 손해를 배상할 책임이 생깁니다. 세입자라면 이사 뒤에도 그 집의 거주 상황을 확인해 볼 필요가 있어요.
세입자가 챙길 것
갱신 요구는 말로만 하지 말고 문자, 메신저, 내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로 하세요. 나중에 요구 기간 안에 했는지 다툼이 생기면 이 기록이 증거가 됩니다. 갱신 후 사정이 생겨 이사 가야 한다면 언제든 해지를 통보할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생깁니다.
집주인이 챙길 것
집주인도 기간 안에 갱신 거절이나 조건 변경 의사를 알리지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다. 실거주 계획이 있다면 미리 알리고, 갱신한다면 인상 금액을 5% 안에서 합의한 뒤 계약서와 임대차 신고까지 함께 정리하세요.
계약갱신청구권 쓴 뒤 중도에 나가려면?
갱신청구권으로 계약을 연장한 뒤에도 세입자는 언제든 집주인에게 해지를 통보할 수 있고, 통보가 도착한 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 2년을 꼭 채워야 하는 것이 아니라는 점에서 세입자에게 유리한 규정이에요. 이 경우 새 세입자를 구하는 중개수수료를 누가 낼지 다툼이 생기곤 하는데, 법으로 세입자에게 부담 의무가 정해져 있지는 않은 만큼 미리 집주인과 정리해 두는 것이 좋습니다.
상가 임대차는 규정이 다릅니다
여기서 설명한 내용은 주택 기준입니다. 상가는 상가건물임대차보호법을 따르며, 계약갱신요구권은 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있고 요구 기간도 만료 6개월 전부터 1개월 전까지로 다릅니다. 가게를 운영하거나 상가를 임대하고 있다면 상가 규정을 따로 확인하세요.
갱신할 때 같이 챙길 서류
갱신 계약을 새로 쓰면 보증금이 늘어난 부분에 확정일자를 다시 받아야 늘어난 금액까지 보호받을 수 있습니다. 전월세 신고 대상 지역이라면 갱신 계약도 신고하고, 전세보증보험에 가입돼 있다면 보증 기간 연장도 함께 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 전세에서 월세로 바꾸면 5% 계산은 어떻게 하나요?
보증금을 월세로 바꿀 때는 법정 전환율로 환산해 비교합니다. 전환 조건은 합의가 필요하니 계산을 먼저 해 보세요.
Q. 집이 팔려서 새 집주인이 실거주한다면요?
새 집주인이 갱신 거절 기간 안에 실거주 사유를 갖추면 거절할 수 있는 경우가 있습니다. 매매 시점과 요구 시점을 따져 봐야 하니 상담을 받으세요.
Q. 요구 기간을 놓쳤다면요?
청구권은 쓸 수 없지만 집주인과 합의 갱신은 가능하고, 둘 다 아무 말이 없으면 묵시적 갱신이 됩니다.
Q. 계약갱신청구권을 쓰면 복비를 내야 하나요?
같은 집에서 계속 사는 갱신이라 새로 중개를 거치지 않았다면 보통 중개수수료가 생기지 않습니다. 중개사가 갱신 계약서를 써 준 경우에는 미리 비용을 확인하세요.
정리
1. 만료 6개월 전~2개월 전에 요구, 1회 2년 연장
2. 갱신 시 보증금·월세 인상은 5% 이내
3. 거절은 실거주 등 법정 사유만, 허위 실거주는 손해배상
4. 요구는 날짜가 남는 방법으로
계약서를 꺼내 만료일부터 확인하고, 6개월 전 날짜를 휴대폰 달력에 알림으로 걸어 두세요. 그 알림 하나로 협상 시간을 충분히 벌 수 있습니다.
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출처
· 대한법률구조공단 132 · 주택임대차분쟁조정위원회
확인 기준 2026년 9월 19일. 본문 계산은 예시이며 개별 계약 조건과 사정에 따라 적용이 달라질 수 있습니다. 분쟁이 있으면 법률 상담을 받으세요.