부모님 집을 자녀에게 증여할 때 증여계약서는 서류 한 장이 아니라 등기와 세금의 출발점입니다. 부동산 증여계약서는 시·군·구청 검인을 받아야 등기소에 낼 수 있고, 계약의 효력이 생긴 날부터 60일 안에 이전등기를 신청해야 합니다. 미루면 과태료가 붙습니다.
또 증여세 신고기한 안에 증여를 되돌리면 세금이 아예 없지만, 그 뒤로 미루면 세금을 두 번 낼 수도 있습니다. 법 조문과 국세청 안내로 증여계약서 작성부터 검인, 반환 규칙까지 정리했습니다.
증여계약서, 꼭 써야 하나요?
민법 제555조는 「증여의 의사가 서면으로 표시되지 아니한 경우에는 각 당사자는 이를 해제할 수 있다」고 정합니다. 말로만 한 증여는 이행 전이면 언제든 물릴 수 있다는 뜻입니다. 서면으로 써 두면 이 해제권이 없어져 증여가 확정됩니다.
부동산은 더 분명합니다. 계약을 원인으로 소유권이전등기를 하려면 계약서를 등기소에 내야 하므로, 증여등기에는 증여계약서가 반드시 필요합니다.
증여계약서 검인, 어디서 받나요?
부동산등기 특별조치법 제3조에 따라 계약서에 검인신청인을 적고 부동산 소재지 시장·군수·구청장의 검인을 받아 등기소에 냅니다. 검인한 시·군·구는 사본을 관할 세무서에 보냅니다. 매매는 부동산 거래신고로 검인을 대신하지만, 증여는 거래신고 대상이 아니라 검인을 따로 받는다는 것이 해설 자료의 설명입니다.
검인 때는 증여계약서 원본과 사본, 신청인 신분증을 챙기는 경우가 많습니다. 정확한 준비물은 부동산 소재지 시·군·구청 민원실에 확인하세요.
증여계약서 양식, 무엇을 적어야 하나요?
정해진 법정 양식은 없지만 등기에 쓰려면 아래 내용이 빠지면 안 됩니다.
· 증여자·수증자의 이름, 주민등록번호, 주소
· 부동산 표시 (소재지, 지번, 면적, 건물 구조 — 등기사항증명서와 똑같이)
· 증여한다는 뜻과 계약일
· 부담부증여라면 넘기는 채무(대출·전세보증금) 내용
· 양쪽 서명·날인, 검인신청인 표시
계약일은 60일 등기 기한과 증여세 신고기한을 세는 기준이 되니 비워 두지 말아야 합니다.
증여등기 기간, 60일을 넘기면 어떻게 되나요?
특조법 제2조 제1항 제2호는 계약 당사자 한쪽만 채무를 지는 경우 「계약의 효력이 발생한 날」부터 60일 안에 이전등기를 신청하게 합니다. 증여는 증여자만 넘겨줄 의무를 지는 계약이라 이 조항이 적용된다고 보는 것이 일반적인 해석입니다.
제11조는 상당한 이유 없이 등기신청을 게을리하면 과태료를 매기는데, 해태한 날 당시 과세표준에 「표준세율에서 1천분의 20을 뺀 세율」을 곱한 금액의 5배 이하입니다. 「등록세액의 5배」라는 표현은 옛 문언입니다.
증여세 신고기한과 증여재산공제는?
증여세는 받은 사람이 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하고, 기한 안에 신고하면 세액의 3%를 공제받습니다(국세청 안내). 증여재산공제는 10년 합산으로 배우자 6억원, 부모에게 받는 성년 자녀 5천만원(미성년 2천만원), 그 밖의 친족 1천만원입니다(상증법 제53조).
증여 취소, 언제 돌려주면 세금이 없나요?
| 돌려준 시점 | 처음 증여 | 돌려준 것 |
|---|---|---|
| 신고기한 안 | 과세 안 함 | 과세 안 함 |
| 신고기한 뒤 3개월 안 | 과세 | 과세 안 함 |
| 그 뒤 | 과세 | 과세(증여로 봄) |
| 현금 | 과세 | 과세 |
국세청 안내 기준입니다. 현금은 언제 돌려줘도 처음 증여와 돌려준 것 모두 증여세 대상입니다. 서류만 합의해제하고 실제로 돌려주지 않은 경우도 과세될 수 있다는 점에 유의하세요.
증여계약서, 이런 경우는 등기가 막히거나 세금이 더 붙습니다
· 검인 없이 등기소에 낸 경우: 계약을 원인으로 한 등기는 검인 계약서가 있어야 합니다(특조법 제3조)
· 계약서의 부동산 표시가 등기부와 다른 경우: 보정 요구를 받습니다
· 신고기한을 넘겨 되돌린 경우: 처음 증여분 증여세는 그대로 냅니다
· 현금 증여를 되돌린 경우: 양쪽 모두 과세됩니다
· 조정대상지역 일정 가액 이상 주택을 증여받은 경우: 취득세가 12%로 중과될 수 있습니다(지방세법 제13조의2, 1세대 1주택자의 주택을 배우자·직계존비속이 받는 경우 등은 제외)
사례 계산 — 공시가격 3억 아파트를 성년 자녀에게
비조정지역 아파트, 증여재산가액 3억원, 10년 안에 받은 증여가 없다고 가정합니다.
· 과세표준: 3억원 − 5천만원 = 2억 5천만원
· 증여세: 2억 5천만원 × 20% − 누진공제 1천만원 = 4천만원
· 기한 안 신고 3% 공제: 4천만원 − 120만원 = 3,880만원
· 취득세: 3억원 × 3.5% = 1,050만원 (지방교육세 등 부가세 별도)
3개월 안에 신고하지 않으면 3% 공제가 없어지고 무신고 가산세가 붙습니다. 설명을 위한 계산 예시이며 실제 증여재산가액은 시가 평가에 따라 달라집니다.
증여계약서와 차용증, 무엇이 다른가요?
증여계약서는 대가 없이 넘긴다는 문서라 증여세 대상이 되고, 차용증은 빌려주고 갚는다는 문서라 원칙적으로 증여세가 붙지 않습니다. 대신 차용증은 이자와 상환 기록이 실제로 남아야 인정받습니다. 「서류는 차용증, 실제는 증여」로 보이면 증여세가 매겨질 수 있습니다.
증여계약서 자주 묻는 질문
현금 증여계약서도 써야 하나요?
현금은 등기가 없어 검인 대상이 아니지만, 증여 사실과 날짜를 남겨 두면 신고와 자금 출처 소명에 쓸 수 있습니다.
증여계약서 검인 준비물은 무엇인가요?
계약서 원본과 사본, 신청인 신분증이 일반적입니다. 지자체마다 다를 수 있어 시·군·구청 민원실에 확인하세요.
분양권 증여계약서도 검인을 받나요?
분양권은 소유권이전등기 대상이 아니어서 처리 방식이 다릅니다. 확인하지 못했으니 사업 주체와 관할 지자체에 문의하세요.
증여계약서에 인지세가 붙나요?
부동산 소유권 이전 증서는 기재금액에 따라 인지세가 있지만, 증여계약서에 그대로 적용되는지는 확인하지 못했습니다. 등기소나 세무서에 문의하세요.
증여가 부담될 때 확인할 제도
· 대출을 함께 넘기면 → 부담부증여 (증여세는 줄고 부모 양도세 발생)
· 빌려주는 방식이면 → 가족 간 차용증 (적정 이자·상환 기록)
· 혼인·출산 자녀라면 → 혼인·출산 증여재산공제 (국세청 확인)
· 법률 판단이 필요하면 → 대한법률구조공단 132
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출처
출처: 부동산등기 특별조치법 제2조·제3조·제11조 · 민법 제555조·제556조·제558조 · 상속세 및 증여세법 제53조 · 국세청 증여재산 반환 과세 안내 · 국세청 증여세 신고 안내 · 지방세법 제11조·제13조의2 · 대한법률구조공단 132
확인 기준 2026년 10월 17일. 조문은 법령 본문 기준, 반환 과세·신고기한은 국세청 안내 기준이며 「증여도 검인 대상」은 해설 자료 기준입니다. 조정대상지역 12% 중과의 가액 기준, 인지세 적용 여부, 혼인·출산 공제 세부 요건은 원문을 확인하지 못했습니다. 사례 금액은 설명을 위한 계산 예시이고 개별 사건 판단은 세무서·대한법률구조공단 132에 문의하세요.