집 한 채를 부부 공동명의로 갖고 있다면 이번 달 말까지 챙길 일이 하나 있습니다. 종합부동산세를 부부가 각자 내는 방식과 한 사람이 1주택자로 내는 방식 중 무엇이 유리한지 골라 신청하는 기간이 9월 30일에 끝납니다.
부부 공동명의 1주택은 종부세를 각자 9억원씩, 합쳐 18억원까지 공제받고, 원하면 9월 16~30일에 1주택자 특례를 신청해 12억원 공제와 최대 80% 세액공제를 받을 수 있습니다. 공동명의가 세금에서 어떤 차이를 만드는지, 장점과 단점까지 정리합니다.
부부공동명의 세금, 무엇이 달라지나요?
우리 세법은 대부분 사람 단위로 세금을 매깁니다. 집을 부부가 절반씩 가지면 종부세, 양도소득세, 임대소득세가 각자의 지분만큼 따로 계산됩니다. 누진세율 구조에서는 한 사람에게 몰린 것보다 둘로 나뉜 쪽이 낮은 세율 구간에 머물기 쉬워 세금이 줄어드는 원리입니다.
반대로 1세대 1주택 비과세처럼 세대 단위로 판단하는 제도도 있어서, 공동명의라고 모든 세금이 반으로 줄지는 않습니다. 세금별로 나눠 봐야 정확합니다.
부부 공동명의 종부세 기준은?
| 항목 | 공동명의 기본 (각자 과세) | 1주택자 특례 신청 |
|---|---|---|
| 기본공제 | 1인 9억원, 합계 18억원 | 12억원 |
| 고령자·장기보유 세액공제 | 없음 | 합산 최대 80% |
| 납세자 | 부부 각자 | 부부가 정한 1명 |
| 신청 | 필요 없음 | 매년 9월 16~30일 |
기본 방식은 공제 금액이 크고, 특례 방식은 공제 금액은 작지만 나이와 보유 기간에 따른 세액공제를 받습니다. 그래서 집값이 공제 범위 근처면 기본 방식이, 집값이 높고 오래 보유한 고령 부부면 특례 방식이 유리한 경우가 많습니다.
2026년 2월 시행령 개정으로 특례 납세자를 지분이 큰 사람이 아니라 부부가 합의해 정한 사람으로 고를 수 있게 된 것으로 알려져 있습니다. 나이가 많거나 오래 보유한 쪽을 납세자로 정하면 세액공제가 커질 수 있습니다.
1주택 특례 세액공제는 얼마인가요?
고령자 세액공제는 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%입니다. 장기보유 세액공제는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%입니다. 두 공제를 더해 최대 80%까지 받을 수 있어, 70세 이상이면서 10년 넘게 보유한 부부는 특례를 신청하면 종부세가 크게 줄어듭니다.
사례 계산 — 공시가격 16억과 24억
67세 남편과 64세 아내가 15년째 사는 아파트를 절반씩 갖고 있다고 가정합니다. 공시가격이 16억원이면 기본 방식에서는 각자 지분 8억원이 공제 9억원보다 적어 종부세가 없습니다. 특례를 신청하면 16억에서 12억을 뺀 4억원에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준 2억 4천만원, 세율 0.5%로 약 120만원이 나오고 세액공제 80%를 적용하면 약 24만원입니다. 이 경우는 기본 방식이 유리합니다.
공시가격이 24억원이면 달라집니다. 기본 방식은 각자 12억에서 9억을 빼 3억원, 과세표준 1억 8천만원으로 1인 약 90만원, 부부 합계 약 180만원입니다. 특례는 12억원을 빼 과세표준 7억 2천만원, 세액 약 480만원에 80%를 공제해 약 96만원입니다. 이때는 특례가 유리합니다. 위 계산은 재산세 중복분 공제와 농어촌특별세를 뺀 단순 비교이며, 실제 세액은 국세청 안내를 따릅니다.
부부공동명의 양도세는 어떻게 되나요?
양도소득세도 지분별로 계산합니다. 양도소득 기본공제 연 250만원을 부부가 각각 받고, 양도차익이 둘로 나뉘어 누진세율 부담이 줄어듭니다. 다만 1세대 1주택 비과세는 세대 단위라서 2년 이상 보유하면 비과세이고 12억원 초과 여부는 지분이 아니라 집 전체 실거래가로 판단합니다. 비과세 범위 안이라면 공동명의로 얻는 양도세 이득은 거의 없습니다.
단독명의를 공동명의로 바꾸면 비용은?
배우자에게 지분을 넘기는 것은 증여입니다. 배우자 증여재산공제는 10년 합산 6억원이라 그 안이면 증여세는 없습니다. 하지만 받는 사람이 취득세를 냅니다. 증여 취득세는 3.5%이고, 조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상 주택은 12%로 중과되지만 1세대 1주택자가 배우자에게 증여하면 3.5%가 적용됩니다. 서울 25개 구 전체가 조정대상지역이라 서울에서 다주택 상태로 명의를 나누면 비용이 커질 수 있습니다.
명의를 바꾸는 데 드는 취득세와 등기 비용이 앞으로 줄어들 종부세·양도세보다 큰지 먼저 계산해 보세요. 종부세 대상이 아니고 비과세 범위의 1주택이라면 굳이 바꿀 이유가 약합니다.
부부공동명의 장점은?
종부세 공제가 커지고, 양도세와 임대소득세가 분산되며, 나중에 한 사람이 먼저 사망했을 때 상속재산이 배우자 지분만큼 줄어드는 효과가 있습니다. 건강보험 피부양자 재산 요건을 볼 때도 재산세 과세표준을 지분별로 따로 계산합니다. 과세표준이 5억 4천만원을 넘고 9억원 이하이면서 연소득 1,000만원이 넘으면 피부양자에서 빠지므로, 한 사람에게 몰려 있던 재산이 나뉘면 기준 아래로 내려갈 수 있습니다.
1주택 특례 신청 방법은?
홈택스나 손택스에서 종합부동산세 공동명의 1주택자 신고 메뉴로 신청하거나 세무서에 서면으로 냅니다. 한 번 신청하면 다음 해에도 유지되고, 불리해지면 같은 기간에 취소할 수 있습니다. 올해는 국세청이 대상자별로 어느 쪽이 유리한지 계산해 안내했다고 보도됐습니다. 기간을 놓쳐 더 낸 세금은 12월 신고 때 바로잡을 수 있으니 안내문을 받았다면 확인해 두세요.
공동명의 주의할 점은?
팔거나 담보대출을 받을 때 부부 모두의 동의와 서류가 필요합니다. 배우자 증여공제 6억원은 10년 합산이라 나중에 다른 재산을 증여할 여지가 줄어듭니다. 2026년 8월 발표된 세제개편안에는 2027년부터 실거주 1주택 공제를 14억원으로 올리고 공정시장가액비율을 조정하는 내용이 담겼지만 아직 확정되지 않았습니다. 올해 종부세는 현행법으로 계산합니다.
자주 묻는 질문
특례를 신청하면 매년 다시 해야 하나요?
한 번 신청하면 유지되고, 바꾸고 싶을 때만 9월 16~30일에 취소하면 됩니다.
지분이 7대 3이어도 특례를 쓸 수 있나요?
부부가 1세대 1주택을 공동 소유하면 지분 비율과 관계없이 신청할 수 있습니다.
주택이 두 채면 어떻게 되나요?
공동명의 1주택자 특례는 부부가 그 한 채만 가진 경우에 적용됩니다. 다주택이면 각자 9억원 공제 방식으로 계산합니다.
재산세도 줄어드나요?
재산세는 주택 전체에 매긴 세금을 지분별로 나눠 내는 구조라 공동명의로 총액이 줄지는 않습니다.
상속세는 얼마나 줄어드나요?
배우자 지분만큼 상속재산에서 빠지는 효과가 있지만 실제 절감액은 전체 재산과 공제 구성에 따라 달라집니다.
세금은 집값, 나이, 보유 기간에 따라 달라집니다. 신청 전에 홈택스 모의계산이나 국세청 126 상담센터에서 한 번 더 확인하시기 바랍니다.
함께 보면 좋은 글
출처
출처: 국세청 종합부동산세 안내 · 국세청 양도소득세 안내 · 정책브리핑 증여 취득세 중과 기준 · 정책브리핑 2026 세제개편안
확인 기준 2026년 9월 24일. 사례 계산은 설명을 위한 단순 계산입니다. 문의는 국세청 상담센터 126으로 하시기 바랍니다.