이사할 집을 먼저 사고 살던 집을 나중에 파는 경우가 많습니다. 이 기간에는 잠깐 집이 두 채가 되는데, 날짜만 잘 지키면 살던 집을 팔 때 양도세를 내지 않습니다.
새 집을 산 날부터 3년 안에 종전 주택을 팔고 다른 요건을 갖추면 1세대 1주택처럼 양도가액 12억원까지 비과세됩니다. 요건과 날짜 계산, 종부세 특례 신청까지 정리합니다.
일시적 1가구 2주택 비과세 요건은?
소득세법 시행령 제155조 제1항에 따른 특례입니다. 요건은 세 가지로 정리됩니다. 종전 주택을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 새 주택을 사야 하고, 새 주택을 산 날부터 3년 안에 종전 주택을 팔아야 하며, 종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 합니다.
종전 주택은 2년 이상 보유해야 하고, 살 때 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 해야 합니다. 거주요건은 파는 시점이 아니라 취득 당시 조정대상지역 여부로 판단합니다.
일시적 2주택 날짜 계산은 어떻게 하나요?
처분 기한 3년은 2023년 1월 12일 이후 양도분부터 조정대상지역 여부와 관계없이 똑같이 적용됩니다. 예전처럼 지역에 따라 1년, 2년으로 나뉘지 않습니다.
취득일은 보통 잔금을 치른 날과 등기를 접수한 날 중 빠른 날입니다. 계약일이 아니라는 점을 기억해야 합니다. 1년 요건을 셀 때는 첫날을 빼고 계산합니다.
| 날짜 | 사건 | 판단 |
|---|---|---|
| 2022년 3월 | 종전 주택 잔금 | 기준일 |
| 2025년 5월 | 새 주택 잔금 | 1년 요건 충족 |
| 2028년 5월 전 | 종전 주택 잔금 | 3년 안이면 비과세 |
이럴 때는 비과세가 안 되나요?
종전 주택을 산 지 1년이 안 돼 새 집을 사면 특례 자체가 적용되지 않습니다. 새 집을 산 지 3년을 하루라도 넘겨 팔아도 과세됩니다. 종전 주택 보유 기간이 2년이 안 돼도 마찬가지입니다. 건설임대주택에 5년 이상 거주한 경우처럼 1년 요건을 보지 않는 예외도 있지만 범위가 좁습니다.
팔기 전에 무엇을 확인해야 하나요?
가장 흔한 실수는 세대 판단입니다. 따로 사는 줄 알았던 자녀나 부모가 같은 세대로 잡히면서 주택이 세 채가 되는 경우가 있습니다. 세대는 주민등록이 아니라 실제로 생계를 같이하는지로 판단합니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분에 대해서는 세금을 내야 한다는 점도 함께 봐야 합니다.
다른 이유로 2주택이 되면요?
혼인으로 두 집이 합쳐진 경우와 60세 이상 부모를 모시려고 합가한 경우는 각각 10년 안에 먼저 파는 주택을 비과세 판단에서 1주택처럼 봐주는 특례가 있습니다. 상속받은 주택이 있으면 원래 갖고 있던 일반주택을 먼저 팔 때 비과세를 받을 수 있는 특례가 따로 있습니다. 요건이 제각각이라 해당된다면 국세청 상담으로 확인하는 것이 좋습니다.
종부세도 1주택으로 볼 수 있나요?
종부세에도 비슷한 특례가 있습니다. 새 주택을 산 지 3년이 안 된 일시적 2주택자는 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신청하면 1세대 1주택자로 보고 12억원 공제와 세액공제를 받습니다. 신청하지 않으면 9억원만 공제됩니다. 올해 기한이 코앞이라 해당된다면 서둘러야 합니다.
사례 계산 — 3년을 넘기면 얼마나 차이 나나
10년 보유한 종전 주택을 팔아 양도차익이 4억원 생긴 경우를 가정합니다. 3년 안에 팔면 12억원 이하 양도라 세금이 없습니다. 3년을 넘겨 팔면 1주택 특례를 받지 못해 장기보유특별공제도 일반 공제율인 20%만 적용돼 8,000만원을 빼고, 기본공제 250만원을 빼면 과세표준이 3억 1,750만원입니다.
세율 40%에 누진공제 2,594만원을 적용하면 양도세가 약 1억 106만원, 지방소득세를 더하면 약 1억 1,117만원입니다. 비조정지역·중과 없음을 전제로 한 단순 계산이며, 조정대상지역이면 중과로 세금이 더 커질 수 있습니다.
양도세·취득세·종부세는 어떻게 다른가요?
세 세금 모두 일시적 2주택을 배려하지만 기준일과 절차가 다릅니다. 양도세는 신고할 때 적용하고, 취득세는 새 집을 살 때 종전 주택을 3년 안에 처분하는 조건으로 1주택 세율을 적용하는 것으로 안내됩니다. 종부세는 매년 9월에 따로 신청해야 합니다.
3년 기한을 지키려면 어떻게 계획할까요?
새 집 잔금을 치른 날을 달력에 적고 거기서 3년이 되는 날을 먼저 확인합니다. 종전 주택은 계약이 아니라 잔금까지 그 전에 끝나야 하므로, 적어도 기한 6개월 전에는 매물을 내놓는 것이 안전합니다. 매수자가 대출을 받는 경우 잔금이 한두 달 밀리는 일도 흔하기 때문입니다.
새 집이 분양 아파트라면 입주 시점이 늦어질 수 있어 취득일 계산이 달라집니다. 분양권과 입주권은 별도 규정이 있어 일반 매매와 같은 방식으로 세면 안 됩니다. 이런 경우는 계약 전에 국세상담센터나 세무사에게 날짜 계산을 확인받는 것이 좋습니다.
종전 주택을 팔 때는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 양도세 예정신고를 합니다. 비과세라도 12억원을 넘는 고가주택이면 초과분에 대한 신고가 필요하니, 비과세라서 신고할 것이 없다고 단정하지 말고 요건을 확인하세요.
자주 묻는 질문
부부 공동명의여도 똑같이 적용되나요?
1세대 기준으로 판단하므로 공동명의여도 세대 전체의 주택 수와 날짜로 요건을 봅니다.
새 집을 분양권으로 샀다면 언제부터 3년인가요?
분양권은 취득 시기와 주택 수 판단 규정이 따로 있어 일반 매매와 다르게 봅니다. 국세상담센터 126에서 확인하세요.
종전 주택을 같은 세대 가족에게 팔아도 되나요?
동일 세대원에게 양도한 경우는 일시적 2주택 비과세 대상이 아닌 것으로 안내됩니다.
새 집을 산 날 종전 주택을 팔면요?
같은 날 양도와 취득이 이뤄져도 특례를 적용받을 수 있는 것으로 안내됩니다.
3년이 거의 다 됐는데 집이 안 팔리면요?
공매나 경매 등 일부 예외가 있지만 일반 매물은 기한을 넘기면 과세됩니다. 가격 조정을 포함해 기한 안에 잔금까지 마치는 계획이 필요합니다.
세금은 개별 사정에 따라 크게 달라집니다. 매도 전에 국세청 홈택스 모의계산이나 세무 상담으로 한 번 더 확인하시기 바랍니다.
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출처
출처: 국세청 국세상담센터 일시적2주택 비과세 · 국세청 1세대 1주택자 주택 수 산정 제외 특례 · 국가법령정보센터 소득세법 시행령
확인 기준 2026년 9월 25일. 사례 계산은 설명을 위한 가정입니다. 문의는 국세상담센터 126으로 하시기 바랍니다.