부모님 집이나 오래 갖고 있던 아파트를 팔고 나면 세금은 내년 5월에 정리하면 된다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 부동산 양도소득세는 판 뒤 두세 달 안에 먼저 신고해야 하는 예정신고가 있습니다.
양도소득세 예정신고는 양도한 달의 말일부터 2개월 안에 해야 하고, 넘기면 납부세액의 20% 무신고 가산세와 하루 0.022%의 납부지연 가산세가 붙습니다. 신고 기한 계산법, 세금 계산 순서, 필요경비, 홈택스 신고 방법까지 정리합니다.
양도소득세 신고기한은 언제인가요?
토지와 건물은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다. 빚을 끼고 증여하는 부담부증여는 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월입니다. 다음 해 5월 1일부터 31일까지는 확정신고 기간인데, 한 해에 한 건만 팔고 예정신고를 마쳤다면 확정신고는 생략할 수 있습니다.
같은 해에 두 건 이상 팔았는데 앞서 신고한 것과 합산하지 않았다면 5월에 확정신고를 꼭 해야 합니다. 누진세율 때문에 합치면 세금이 달라지기 때문입니다.
양도세 예정신고 기한 계산 예시
10월 15일에 잔금을 받았다면 10월 말일부터 2개월, 즉 12월 31일까지가 예정신고 기한입니다. 11월 2일 잔금이면 2027년 1월 31일, 12월 20일 잔금이면 2027년 2월 28일까지입니다. 양도일은 보통 잔금을 받은 날과 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날로 봅니다. 기한이 주말이나 공휴일이면 다음 날까지 신고하면 됩니다.
1세대 1주택 비과세도 신고해야 하나요?
1세대가 국내에 주택 한 채를 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 포함)하고 양도가액이 12억원 이하라면 비과세입니다. 낼 세금이 없어 일반적으로 신고 의무가 없는 것으로 안내됩니다. 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 12억원 초과분에 세금이 붙으므로 예정신고를 해야 합니다.
일시적 2주택이나 상속주택처럼 비과세 여부가 애매한 경우에는 세무서나 세무사에게 먼저 확인해 두는 편이 안전합니다.
양도소득세 계산은 어떻게 하나요?
판 값에서 산 값과 필요경비를 빼면 양도차익입니다. 3년 이상 보유했다면 장기보유특별공제를 빼는데, 일반 부동산은 3년 6%에서 시작해 1년마다 2%p씩 늘어 15년 이상이면 30%입니다. 여기서 1인당 연 250만원 기본공제를 빼면 과세표준이 되고, 세율을 곱한 뒤 누진공제를 빼면 산출세액입니다. 지방소득세 10%가 따로 붙습니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 8,800만원 초과 ~ 1억5천만원 | 35% | 1,544만원 |
| 1억5천만원 초과 ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과 ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 주택 보유 1년 미만 / 2년 미만 | 70% / 60% | 단기 보유 세율 |
기본세율은 과세표준에 따라 6%부터 45%까지 8단계입니다. 집을 산 지 2년이 안 돼 팔면 기본세율 대신 60~70%의 높은 세율이 적용됩니다.
사례 계산 — 3억에 사서 5억에 판 집
5년 전 3억원에 산 집을 5억원에 팔았고, 취득세와 중개수수료 등 필요경비가 1,500만원이라고 가정합니다. 비과세나 다주택 중과 대상이 아닌 일반 주택입니다. 양도차익은 1억 8,500만원이고 5년 보유 장기보유특별공제 10%인 1,850만원을 빼면 1억 6,650만원, 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 1억 6,400만원입니다.
38% 구간이라 1억 6,400만원에 38%를 곱하고 누진공제 1,994만원을 빼면 산출세액은 4,238만원, 지방소득세를 합치면 약 4,662만원입니다. 같은 거래가 조정대상지역 2주택 중과 대상이라면 장기보유특별공제가 빠지고 세율이 20%p 올라 약 9,450만원으로 두 배가 됩니다. 설명을 위한 계산 예시입니다.
필요경비로 인정되는 것과 안 되는 것
살 때 낸 취득세, 중개수수료, 법무사 비용과 팔 때 낸 중개수수료는 필요경비로 빠집니다. 샤시 교체, 발코니 확장, 보일러 전체 교체처럼 집의 가치를 높인 공사비도 인정됩니다. 반면 도배, 장판, 도색, 보일러 수리처럼 원래 상태를 유지하는 비용은 인정되지 않습니다.
필요경비는 세금계산서나 카드·현금영수증, 또는 계좌이체 내역처럼 실제 지출을 증명할 자료가 있어야 인정되니 공사 때 받은 서류를 버리지 마세요.
기한을 넘기면 붙는 가산세
예정신고를 하지 않으면 납부세액의 20%, 부정행위가 있으면 40%가 무신고 가산세로 붙습니다. 적게 신고하면 과소신고 가산세 10%이고, 늦게 낸 날짜만큼 하루 0.022%의 납부지연 가산세가 더해집니다. 예전에는 예정신고를 하면 세금을 깎아 줬지만 이 공제는 2011년에 없어졌습니다.
양도소득세 신고방법 — 홈택스·손택스
홈택스에서 세금신고 메뉴의 양도소득세로 들어가 예정신고를 선택합니다. 한 건만 판 단순한 경우에는 간편신고나 모두채움 방식을 쓸 수 있고, 휴대폰의 손택스로도 신고할 수 있습니다. 매도·매입 계약서와 필요경비 증빙을 준비해 두면 입력이 빠릅니다.
납부세액이 1천만원을 넘으면 납부기한이 지난 뒤 2개월 안에 나눠 낼 수 있습니다. 2천만원 이하면 1천만원을 넘는 금액을, 2천만원을 넘으면 절반 이하를 나중에 냅니다. 지방소득세는 지자체에 따로 신고·납부합니다.
신고 전에 확인할 것
조정대상지역 다주택자 중과 유예는 2026년 5월 9일에 끝나, 5월 10일 이후 양도분부터 2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p가 다시 더해집니다. 8월에 발표된 세제개편안의 중과 완화와 10년 거주자 기본공제 확대는 국회를 통과하지 않은 정부안이라 올해 판 집에는 적용되지 않습니다.
자주 묻는 질문
상속받은 집을 팔 때 취득가액은 얼마로 보나요?
상속개시일 당시 상속세 평가액이 취득가액입니다. 상속개시 후 6개월 안에 팔면 그 매매가가 상속재산 시가가 돼 양도차익이 거의 없어지지만, 그만큼 상속세가 늘 수 있습니다.
부부 공동명의면 기본공제를 두 번 받나요?
기본공제는 사람마다 연 250만원이라 공동명의면 각자 받습니다. 세율도 각자의 과세표준에 따로 적용됩니다.
예정신고를 놓쳤다면 어떻게 하나요?
빨리 기한후신고를 하는 것이 좋습니다. 기한후신고를 일찍 하면 무신고 가산세 일부를 감면받을 수 있고, 납부지연 가산세는 하루씩 늘어나기 때문입니다.
양도세는 카드로 낼 수 있나요?
가상계좌 이체나 신용카드로 낼 수 있습니다. 카드 납부는 0.7% 안팎의 수수료가 붙습니다.
함께 보면 좋은 글
· 장기보유특별공제 2026 — 1주택 최대 80%·표1 표2
출처
출처: 국세청 양도소득세 신고 안내 · 국세청 양도소득세 세율 · 국세청 세액계산 흐름 · 정책브리핑 다주택자 중과 유예 종료
확인 기준 2026년 10월 1일. 사례 계산은 설명을 위한 예시이며, 실제 세액은 보유·거주 기간, 주택 수, 지역에 따라 달라집니다. 구체적인 판단은 세무서나 세무 전문가에게 확인하세요.