공시가격 6억원 아파트 한 채를 가진 1세대 1주택자라면 2026년 재산세는 고지서 합계로 약 78만원 선입니다. 같은 6억원 주택이라도 1주택 특례를 못 받으면 약 147만원으로 두 배 가까이 뛰어, 계산 구조를 알면 고지서가 맞게 나왔는지 직접 따져 볼 수 있습니다.
재산세 계산은 공시가격에 비율을 곱해 과세표준을 만들고, 세율을 적용한 뒤 도시지역분과 지방교육세를 더하는 네 단계입니다.
재산세 계산법, 어떤 순서로 하나?
주택 재산세는 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과되고, 출발점은 공동주택가격이나 개별주택가격 같은 공시가격(지방세법상 시가표준액)입니다. 여기에 공정시장가액비율을 곱한 금액이 과세표준이고, 과세표준에 세율을 적용한 값이 재산세 본세입니다.
고지서에는 본세 말고도 도시지역분과 지방교육세가 함께 찍힙니다. 재산세 계산기를 돌리기 전에 공시가격, 1세대 1주택 여부, 도시지역 여부 세 가지만 알면 고지액을 거의 맞힐 수 있습니다.
재산세 공정시장가액비율 2026, 1주택은 몇 %인가?
지방세법 시행령 제109조는 주택의 공정시장가액비율을 시가표준액의 60%로 정하고, 2026년도 재산세에 한해 1세대 1주택에는 낮은 비율을 따로 둡니다.
| 구분 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 1주택 공시가 3억원 이하 | 43% |
| 1주택 3억원 초과~6억원 이하 | 44% |
| 1주택 6억원 초과(9억 초과 포함) | 45% |
| 다주택·법인 등 그 밖의 주택 | 60% |
| 토지·건축물 | 70% |
비율 특례는 공시가 9억원 초과 1주택에도 45%가 적용되지만, 특례세율은 9억원 이하에만 적용됩니다. 이 비율은 해마다 시행령으로 정해 2027년분은 다시 정해집니다.
주택 재산세 세율, 1주택 특례세율은 얼마나 낮나?
표준세율은 과세표준 6천만원 이하 0.1%에서 3억원 초과 0.4%까지 4단계 누진입니다. 지방세법 제111조의2는 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택에 구간마다 0.05%p 낮은 특례세율을 적용합니다.
| 과세표준 | 표준세율 | 1주택 특례세율 |
|---|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 6천만~1억5천만원 | 6만원+초과분 0.15% | 3만원+초과분 0.1% |
| 1억5천만~3억원 | 19만5천원+초과분 0.25% | 12만원+초과분 0.2% |
| 3억원 초과 | 57만원+초과분 0.4% | 42만원+초과분 0.35% |
현행 특례세율 조문은 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에만 유효합니다. 행정안전부는 2026년 8월 26일 지방세제 개편안에서 이 특례를 2029년까지 연장하겠다고 밝혔고, 국회 통과 여부는 확인하지 못했습니다.
재산세 고지서에 같이 붙는 도시지역분·지방교육세
도시지역분은 지방의회 의결로 고시한 도시지역 안의 주택에 과세표준의 0.14%를 더 매기는 세금입니다. 지방교육세는 재산세 본세의 20%이고, 도시지역분에는 붙지 않습니다.
도시지역분은 특례세율 없이 과세표준에 0.14%를 그대로 곱해서, 공시가격이 낮은 1주택은 본세보다 도시지역분이 더 큰 경우가 많습니다. 소방분 지역자원시설세는 아래 계산에서 뺐습니다.
재산세 계산기 없이 해보기 — 공시가 3억·6억·10억 1주택
1세대 1주택, 도시지역분 적용 지역, 전년보다 공시가격이 오르지 않아 과세표준상한이 걸리지 않고 다른 감면도 없다고 가정합니다. 공시가 3억원이면 과세표준은 3억원×43%=1억2,900만원, 특례세율로 3만원+6,900만원×0.1%=9만9천원입니다.
| 공시가격 | 과세표준 | 본세 | 고지 합계 |
|---|---|---|---|
| 3억원 | 1억2,900만원 | 9만9천원 | 29만9,400원 |
| 6억원 | 2억6,400만원 | 34만8천원 | 78만7,200원 |
| 10억원 | 4억5,000만원 | 117만원 | 203만4천원 |
3억원 주택은 본세에 도시지역분 18만600원, 지방교육세 1만9,800원을 더해 29만9,400원입니다. 10억원 주택은 9억원을 넘어 비율은 45%를 받지만 세율은 표준세율이라 본세가 117만원이 됩니다. 설명을 위한 계산 예시입니다.
공시가격이 올랐는데 재산세는 덜 오르는 이유
주택은 2024년부터 직전 연도 세액의 일정 배율로 묶던 세부담 상한제가 적용되지 않습니다. 지방세법 제122조 단서가 주택을 빼고, 대신 제110조 제3항의 과세표준상한제가 들어왔습니다.
과세표준상한액은 직전 연도 공시가격×올해 비율에, 올해 과세표준의 5%를 더한 금액입니다. 공시가가 6억원에서 7억원으로 오른 1주택이라면 2억7,000만원+3억1,500만원×5%=2억8,575만원이 상한이라, 과세표준 3억1,500만원 대신 이 금액에 세율을 적용합니다. 고지 합계는 100만8천원에서 86만9,850원으로 줄어듭니다. 설명을 위한 계산 예시입니다.
재산세 1주택 특례, 이런 경우는 적용되지 않습니다
시행령 제110조의2는 과세기준일 현재 세대별 주민등록표에 함께 오른 가족(동거인 제외)이 국내에 주택을 1개만 가진 경우를 1세대 1주택으로 봅니다. 공유지분이나 부속토지만 가져도 주택 1개로 세고, 신탁한 주택은 위탁자의 주택 수에 들어갑니다.
배우자와 미혼인 19세 미만 자녀는 주소가 달라도 같은 세대로 봅니다. 공시가격이 9억원을 넘으면 특례세율은 빠집니다. 상속받은 지 5년이 안 된 주택, 혼인 전부터 가진 주택으로 혼인 5년이 안 된 경우 등은 주택 수에서 빼 주니 고지서에 특례가 빠졌다면 시·군·구에 확인하세요.
재산세 7월·9월 나눠 내는 기준과 분할납부
주택분은 절반을 7월 16~31일, 나머지를 9월 16~30일에 냅니다(9월 납부는 별도 글 참고). 해당 연도 세액이 20만원 이하이면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과할 수 있습니다. 납부세액이 250만원을 넘으면 납부기한이 지난 날부터 3개월 안에 나눠 낼 수 있고, 500만원 이하는 250만원 초과분, 500만원 초과는 세액의 50% 이하가 분납 대상입니다.
재산세와 종부세, 토지·건축물은 어떻게 다른가?
재산세는 시·군·구가 물건마다 매기는 지방세이고, 종합부동산세는 사람 기준으로 주택 공시가격을 합산해 12월에 매기는 국세입니다. 종부세 계산 때는 이미 낸 재산세 일부를 빼 주므로 같은 집에 두 번 매기는 구조가 아닙니다.
건축물분은 7월에 내고 일반 건축물은 과세표준의 0.25%입니다. 토지는 9월에 내며 나대지 등 종합합산은 0.2~0.5%, 상가 부속토지 등 별도합산은 0.2~0.4%, 전·답 등 분리과세는 0.07%입니다.
재산세 계산 자주 묻는 질문
재산세 계산기 아파트는 어디서 쓰나요?
공식 계산기 메뉴의 위치와 이름은 확인하지 못했습니다. 위 네 단계로 직접 계산해 고지서와 맞춰 보세요.
재산세 계산기 2주택은 어떻게 달라지나요?
2주택이면 두 집 모두 공정시장가액비율 60%와 표준세율이 적용됩니다. 다만 상속 5년 이내 주택처럼 주택 수에서 빼 주는 경우가 있습니다.
재산세 1주택 감면은 신청해야 하나요?
과세관청이 주민등록과 주택 보유 자료로 판단해 부과합니다. 판단이 엇갈리면 시·군·구 세무과에 확인하세요.
재산세 1주택 2주택 차이는 얼마나 되나요?
공시가 6억원 기준으로 1주택은 약 78만7천원, 1주택 특례가 없는 경우 약 147만6천원입니다. 설명을 위한 계산 예시입니다.
재산세 계산 기준일은 언제인가요?
매년 6월 1일 소유자가 그해 재산세 전액을 냅니다.
재산세가 부담될 때 확인할 제도
· 분할납부 — 납부세액 250만원 초과 시 3개월 안에 나눠 내기
· 주택 재산세 납부유예 — 1세대 1주택, 60세 이상 또는 5년 보유, 소득 요건, 세액 100만원 초과 시 담보 제공 후 신청
· 주택연금 가입 주택 감면 — 공시가 5억원 이하 1주택은 재산세 25% 경감(2027년 말까지)
· 고지서 특례 누락 확인 — 1세대 1주택 판단이 틀렸다면 관할 시·군·구 세무과
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· 부부 공동명의 2026 — 종부세 18억·특례 9월 30일·장단점
· 상속 취득세 2026 — 3.16%·6개월 신고·1주택 0.96%
출처
출처: 국가법령정보센터 지방세법(제110조·제111조·제111조의2·제112조·제115조·제118조·제118조의2·제122조·제151조) · 지방세법 시행령(제109조·제109조의2·제110조의2·제116조) · 지방세특례제한법 제35조 · 지방세기본법 제55조 · 행정안전부 2026년 지방세제 개편안 발표
확인 기준 2026년 10월 11일. 세액은 1세대 1주택·도시지역분 적용·과세표준상한 미적용·감면 없음을 가정한 설명을 위한 계산 예시이며, 소방분 지역자원시설세는 빠져 있습니다. 1주택 특례세율 2029년 연장은 행정안전부 개편안 발표 단계입니다. 정확한 세액은 고지서와 위택스, 관할 시·군·구 세무과에서 확인하세요.