부모님이 20년 전 3억원에 산 집을 물려받아 9억원에 팔아도, 양도세는 0원일 수도 있고 1억원 가까이 나올 수도 있습니다. 갈림길은 아버지가 산 값이 아니라 상속 때 그 집을 얼마로 신고했느냐입니다.
취득가액, 보유기간, 비과세 특례, 공동상속 소수지분, 중과 배제를 소득세법·상속세 및 증여세법 원문으로 확인했습니다.
상속주택 취득가액, 아버지가 산 값이 아닙니다
소득세법 시행령 제163조 제9항은 상속받은 자산의 취득가액을 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액으로 봅니다. 세무서가 상속세를 결정·경정한 금액이 있으면 그 금액을 씁니다.
평가는 시가가 원칙이고, 상속개시일 전후 6개월 안의 매매·감정·수용·경매 가액이 시가가 됩니다. 시가가 없는 단독주택 등을 기준시가로 신고하면 취득가액이 낮아져 팔 때 차익이 커집니다.
상속 후 6개월 안에 팔면 양도세가 거의 없는 이유
상속개시일부터 6개월 안에 팔면 그 매매가액이 상속재산의 시가가 됩니다. 기준은 잔금일이 아니라 매매계약일입니다(상증법 시행령 제49조 제2항).
상속재산 가액과 양도 취득가액이 같아져 차익은 0에 가깝고, 중개수수료 등 필요경비를 빼면 차손이 납니다. 대신 그 매매가로 상속재산이 평가되므로 상속재산이 공제 한도를 넘는 집이라면 상속세가 늘어날 수 있습니다.
6개월 뒤 거래라도 상속세 신고기한부터 9개월 안이면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가가 될 수 있습니다.
상속주택 양도세율, 보유기간은 누구 기준으로 셀까?
| 판정 | 기산일 | 근거 |
|---|---|---|
| 세율(1년·2년 미만 단기세율) | 피상속인 취득일 | 소득세법 제104조 제2항 |
| 장기보유특별공제 | 상속개시일 | 소득세법 제95조 제4항 |
| 1세대 1주택 비과세 보유·거주 | 상속개시일(동일세대면 통산) | 시행령 제154조 제8항 |
주택은 1년 미만이면 70%, 2년 미만이면 60%의 단기세율이 붙지만, 상속받은 집은 피상속인이 산 날부터 보유기간을 세므로 상속 직후에 팔아도 기본세율 6~45%가 적용됩니다. 반면 장기보유특별공제는 상속개시일부터 3년이 지나야 6%부터 붙습니다.
상속주택 양도세 비과세 특례, 일반주택을 먼저 팔 때
내 집(일반주택) 1채가 있는 상태에서 부모님 집을 물려받아 2주택이 된 경우입니다. 소득세법 시행령 제155조 제2항은 상속주택과 일반주택을 1채씩 가진 1세대가 일반주택을 팔면 1주택을 가진 것으로 보아 비과세를 적용합니다. 일반주택이 보유 2년 등 1세대 1주택 요건을 갖추면 양도가액 12억원까지 비과세입니다.
순서가 핵심입니다. 상속주택을 먼저 팔면 이 특례는 적용되지 않고 2주택 상태의 과세 양도가 됩니다. 피상속인이 집을 여러 채 남겼다면 소유 기간이 가장 긴 집 등 순위에 따라 1채만 상속주택으로 봅니다.
공동상속주택 소수지분, 내 주택 수에 들어갈까?
형제가 집 한 채를 나눠 받은 경우 시행령 제155조 제3항이 적용됩니다. 공동상속주택이 아닌 다른 주택을 팔 때 소수지분자는 그 공동상속주택을 자기 주택으로 보지 않습니다.
지분이 가장 큰 상속인은 그 집을 가진 것으로 보고, 가장 큰 지분이 같은 사람이 여럿이면 그 집에 사는 사람, 그다음 최연장자 순입니다. 집을 팔 때까지 협의분할 등기를 하지 않았다면 민법상 법정상속분대로 지분을 가진 것으로 봅니다.
상속주택 양도세 5년, 다주택 중과는 어떻게 되나?
다주택자 양도세 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일 양도분까지로 끝났습니다(그 전 계약분 경과 규정 있음). 지금은 조정대상지역 주택을 다주택 상태로 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 서울 전역 등은 2025년 10월 대책으로 조정대상지역이 됐습니다(보도 기준).
다만 시행령 제167조의3 제1항 제7호와 제167조의10은 상속받은 날부터 5년이 지나지 않은 상속주택을 중과 대상에서 뺍니다. 5년이 지나면 중과 대상이 될 수 있으니 처분 시점을 따져야 합니다.
사례 계산 — 기준시가로 신고한 집, 2년 뒤 9억에 팔면?
가정: 2026년 상속, 아버지가 2005년에 산 단독주택이라 시가가 없어 기준시가 6억원으로 상속세를 신고(배우자 생존, 상속재산 이 집뿐이라 일괄공제 5억원과 배우자공제 최소 5억원으로 상속세 0원). 다른 집이 있는 자녀가 2년 뒤 9억원에 팔고 필요경비는 1,000만원, 5년 안이라 중과 배제입니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도차익(9억 − 6억 − 1,000만) | 2억9,000만원 |
| 장기보유특별공제(상속 후 2년) | 0원 |
| 과세표준(기본공제 250만원 차감) | 2억8,750만원 |
| 양도세(3,706만 + 1억3,750만 × 38%) | 8,931만원 |
| 지방소득세 포함 | 약 9,824만원 |
같은 집을 상속 때 감정평가 9억원으로 신고했다면 취득가액이 9억원이 되어 양도차익은 차손, 양도세는 0원입니다. 이 사례에서는 상속세가 어느 쪽이든 0원이라 감정 신고가 약 9,824만원을 아끼는 셈입니다. 기준시가 10억원 이하 부동산은 감정기관 한 곳의 감정가액도 인정됩니다. 설명을 위한 계산 예시입니다.
1주택 비과세·일시적 2주택·상속 취득세와 무엇이 다른가?
무주택 상속인이 상속주택 1채만 갖고 팔면 일반 1세대 1주택 비과세 문제이고, 보유 2년은 상속개시일부터 셉니다. 일시적 2주택은 처분 기한이 있지만 상속주택 특례는 원문상 기한이 없습니다. 상속 취득세는 시·군·구, 양도세는 세무서에 따로 신고합니다.
상속주택 특례, 이런 경우는 적용되지 않습니다
· 상속주택을 먼저 파는 경우 — 특례는 일반주택 양도에만 적용
· 상속 뒤에 새로 산 집을 파는 경우 — 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택만
· 상속개시일부터 2년 안에 피상속인에게 증여받은 집 — 일반주택에서 제외
· 상속개시 당시 피상속인과 같은 세대 — 60세 이상 부모 동거봉양 합가 전부터 보유한 주택만 인정
· 상속받은 지 5년이 지난 상속주택 — 다주택 중과 배제에서 빠짐
상속주택 양도세 신고 방법과 기한
부동산을 팔면 양도일(보통 잔금일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 주소지 관할 세무서에 예정신고·납부해야 합니다. 홈택스에서 신고할 수 있고, 취득가액 칸에는 상속세 신고(또는 세무서 결정) 때의 평가액을 적습니다.
상속주택 양도세 자주 묻는 질문
상속주택 양도세율은 얼마인가요?
보유기간을 피상속인 취득일부터 세므로 보통 기본세율 6~45%입니다. 조정대상지역 다주택이고 상속 후 5년이 지나면 중과될 수 있습니다.
상속주택 비과세 조건은 무엇인가요?
상속개시 당시 가진 일반주택 1채와 상속주택 1채인 1세대가 일반주택을 먼저 팔고, 일반주택이 1세대 1주택 요건을 갖추는 것입니다.
상속주택 비과세 5년 지나면 못 받나요?
시행령 제155조 제2항 원문에는 일반주택 처분 기한이 없습니다. 5년은 다주택 중과 배제 기준입니다.
상속주택 취득가액 확인방법은요?
상속세 신고서의 해당 주택 평가액을 봅니다. 신고하지 않았다면 상속개시일 기준 시가·기준시가로 따지며 세무서 확인이 필요합니다.
상속주택 양도세 계산기가 있나요?
상속주택 특례·취득가액이 자동 반영되는 계산기는 확인하지 못했습니다. 결과는 세무서에 확인하세요.
상속주택 양도세가 부담될 때 확인할 제도
· 아직 상속세 신고 전 → 감정평가로 신고할지 상속세와 함께 비교
· 내 집과 상속주택 2채 → 일반주택 먼저 팔지 순서 점검
· 물려받은 빚이 더 많을 때 → 상속포기·한정승인(3개월)
· 세금 상담 → 국세상담센터 126, 법률 상담 → 대한법률구조공단 132
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출처
출처: 소득세법(제95조·제104조·제105조) · 소득세법 시행령(제154조·제155조·제162조·제163조·제167조의3·제167조의10) · 상속세 및 증여세법 시행령(제49조·제78조) · 국세청
확인 기준 2026년 10월 19일. 취득가액·보유기간·특례·중과 배제·신고기한은 법령 원문 기준이며, 서울 전역 조정대상지역 지정은 보도 기준입니다. 사례 계산은 설명을 위한 예시로 평가 방법·주택 수·지역에 따라 실제 세액이 달라집니다. 홈택스 모의계산의 상속주택 특례 반영 여부는 확인하지 못했습니다. 개별 사안은 국세상담센터 126, 대한법률구조공단 132에 문의하세요.