전세 계약을 앞두고 가장 먼저 확인해야 할 것은 그 집이 전세보증보험에 들어갈 수 있느냐입니다. 들어갈 수 없는 집이라면 보증금이 집값에 비해 너무 높다는 신호이기도 합니다. 공시가격 2억원 빌라라면 선순위 대출이 없을 때 보증금 2억 5,200만원까지가 기준선입니다.
HUG 전세보증금반환보증은 주택가격의 90%에서 선순위 채권을 뺀 금액까지만 가입되고, 빌라는 공시가격의 140%를 주택가격으로 봐서 결국 공시가격의 126%가 상한입니다. 가입 조건, 보증료 계산, 10월 30일부터 바뀌는 점, 보증료 지원까지 2026년 10월 기준으로 정리합니다.
전세보증보험 가입조건은 무엇인가요?
주택도시보증공사(HUG) 상품 안내 기준으로 보증금은 수도권 7억원, 그 밖의 지역 5억원 이하여야 합니다. 실제로 살면서 전입신고와 확정일자를 받아야 하고, 등기부에 경매·압류·가압류 같은 권리침해가 없어야 합니다. 선순위 채권은 주택가액(주택가격의 90%)의 60% 이내여야 하고, 건물과 토지 모두 집주인 소유여야 합니다.
계약기간은 1년 이상이고 공인중개사가 날인한 계약서가 필요합니다. 아파트가 아닌 집은 건축물대장상 위반건축물이 아니어야 합니다. 월세가 섞여 있으면 2026년 7월부터 전월세전환율 6.5%로 환산한 금액을 보증금으로 봅니다.
전세보증보험 가입조건 90%는 어떻게 계산하나요?
보증한도는 주택가격 × 90% − 선순위 채권입니다. 주택가격은 감정평가서가 있으면 그 값을 가장 먼저 쓰고, 없으면 집 유형별 순서를 따릅니다. 아파트는 KB시세 같은 시세가 먼저이고, 연립·다세대는 공동주택 공시가격의 140%, 단독·다가구는 개별주택 공시가격의 140%가 1순위입니다.
| 집 유형 | 주택가격 1순위 | 보증 상한(선순위 없을 때) |
|---|---|---|
| 아파트·오피스텔 | KB시세 등 시세 | 시세의 90% |
| 연립·다세대(빌라) | 공시가격 × 140% | 공시가격의 126% |
| 단독·다가구 | 개별주택가격 × 140% | 공시가격의 126% |
감정평가서는 감정일로부터 6개월 이내 것만 인정되고, 공시가격으로 계산한 값보다 우선 적용됩니다.
사례 계산 — 공시가격 2억원 빌라
공시가격 2억원 빌라의 주택가격은 2억 × 140% = 2억 8,000만원입니다. 선순위 대출이 없다면 2억 8,000만원 × 90% = 2억 5,200만원까지 보증보험에 들어갈 수 있습니다. 집주인 근저당이 5,000만원 있다면 2억 5,200만원에서 빼 2억 200만원이 상한입니다.
이 집에 보증금 2억 5,200만원으로 2년 가입하면 보증료율 연 0.197%(보증금 2억~5억, 아파트 외, 부채비율 80% 초과 구간)가 적용돼 약 99만 2,880원입니다. 연소득 5천만원 이하라면 60% 할인돼 약 39만 7,152원입니다. 설명을 위한 계산 예시입니다.
전세보증보험 비용은 얼마인가요?
보증료는 보증금액 × 보증료율 × 계약기간입니다. HUG 보증료율은 보증금 구간, 아파트 여부, 부채비율에 따라 연 0.097%에서 0.211%까지입니다. 보증금 2억원 아파트를 2년 보증하면 부채비율 70% 이하 구간에서 40만 8,000원, 80% 이하 49만 6,000원, 80% 초과 58만 4,000원입니다.
선순위 채권이 주택가액의 50%를 넘으면 보증료가 10% 할증됩니다. 낸 보증료는 보증금 3억원 이내라면 연말정산 세액공제 대상입니다.
전세보증보험 보증료 할인과 지원은?
HUG는 연소득(배우자 포함) 5천만원 이하 60%, 신혼부부 40%, 다자녀 40%, 만 65세 이상 40%, 1인 고령가구 60%, 한부모 60% 등을 할인해 주고, 중복은 안 됩니다. 할인을 받으려면 무주택이어야 합니다.
보증금 3억원 이하 무주택 세입자는 이미 낸 보증료를 최대 40만원까지 돌려받는 국토부 지원을 상시 신청할 수 있습니다. 연소득 기준은 청년 5천만원, 신혼 7,500만원, 그 외 6천만원 이하이고, 청년·신혼은 전액, 그 외는 90%를 지원합니다. 정부24나 시군구청에서 신청합니다.
10월 30일부터 무엇이 바뀌나요?
HUG가 9월 9일 공지한 내용에 따르면 10월 30일 신규 신청부터 상품 이름이 「전세반환보증」으로 바뀌고, 이사 전에 주택가격과 집주인의 보증금지 여부를 미리 심사하는 사전한도심사가 생깁니다. 보증금 일부만 가입하던 방식은 없어지고 전액 보증만 됩니다. 집주인이 만 19세 미만이면 부모 등 법정대리인이 연대보증을 서야 합니다.
10월 1일부터는 HF나 SGI서울보증이 세입자에게 보증금을 대신 돌려준 집주인도 HUG 보증금지 대상이 됐습니다. 계약 전에 안심전세앱에서 안심임대인 조회를 해 보면 확인할 수 있습니다.
전세가율 85%로 낮아진다는 말은 사실인가요?
아직 정해지지 않았습니다. HUG 상품 안내는 10월 3일 현재 90%이고, 7월 보도에서 HUG 사장이 하반기에 85%로 낮추는 방안을 검토하겠다고 밝힌 단계입니다. 2025년 7월 수도권 전세대출 보증비율이 80%로 낮아진 것은 은행 대출 보증에 관한 것으로, 세입자 보증금을 지키는 반환보증 기준과는 다른 제도입니다.
HUG·HF·SGI 전세보증은 어떻게 다른가요?
HF 전세지킴보증은 HF 전세자금보증을 이용하는 세입자만 가입할 수 있고 주택가격 12억원 이하 조건이 있지만 보증료가 연 0.04~0.18%로 낮습니다. SGI서울보증 전세금보장신용보험은 아파트 보증금 한도가 없고 그 밖의 집은 10억원까지인 대신 보험료율이 아파트 연 0.229%, 그 외 0.260%로 높은 편입니다(보도 기준). 세 곳 모두 계약기간의 절반이 지나기 전에 가입해야 합니다.
전세금을 못 돌려받으면 어떻게 하나요?
계약이 끝나고 1개월이 지나도 보증금을 못 받으면 주택임차권등기명령을 마친 뒤 HUG에 보증 이행을 청구합니다. 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 집주인에게 알린 증거가 필요하고, HUG는 청구일 이후 1개월 이내에 대신 갚지만 집을 비워 준 뒤에 받을 수 있습니다. 묵시적으로 자동 갱신된 뒤 생긴 채무는 보상하지 않는다는 점도 기억해 두세요.
계약 전에 확인할 것
자주 묻는 질문
전세보증보험은 언제까지 가입해야 하나요?
잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전까지입니다. 2년 계약이면 1년 안에 가입해야 합니다.
집주인 동의가 필요한가요?
세입자가 신청하는 상품이라 동의서는 필요 없지만, HUG가 집주인에게 채권양도 사실을 통지합니다.
보증금이 한도를 조금 넘으면 일부만 가입할 수 있나요?
10월 29일까지는 한도 안에서 일부 가입이 가능하지만 10월 30일 신규 신청부터는 전액 보증만 됩니다.
갱신 계약도 가입할 수 있나요?
갱신 계약서상 계약기간의 절반이 지나기 전이면 가입할 수 있습니다. 보증금이 늘지 않았다면 주택가격을 다시 따져 한도 심사를 하지 않습니다.
어디서 신청하나요?
2026년 4월부터 아파트·오피스텔·빌라는 네이버페이·카카오페이·토스·신한SOL에서, 단독·다가구는 안심전세앱에서 신청합니다. HUG 안내 기준 평균 7일 정도 걸립니다.
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출처
출처: HUG 전세보증금반환보증 상품 안내 · HUG 제도개선 공지(10월 1일·30일 시행) · HF 전세지킴보증 · 정부24 반환보증 보증료 지원
확인 기준 2026년 10월 3일. 전세가율 85% 하향은 검토 보도이며 시행이 정해지지 않았습니다. SGI 보험료율은 보도 기준입니다. 사례 계산과 보증료는 설명을 위한 예시이며 실제 한도와 보증료는 심사 결과를 따릅니다(HUG 1566-9009).