주택담보대출 이자로 한 해 1,200만원을 낸 직장인이라면, 연말정산에서 그 이자를 소득에서 빼 세금을 약 200만~317만원 덜 낼 수 있습니다. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제이고, 한도는 조건에 따라 연 최대 2,000만원입니다.
다만 대출을 언제 받았는지, 상환기간과 금리 방식이 어떤지에 따라 한도가 600만원까지 내려가고, 요건 하나만 어긋나도 아예 공제가 안 됩니다. 올해 연말정산 전에 내 대출이 어디에 해당하는지 국세청 안내 기준으로 정리합니다.
장기주택저당차입금 공제 조건 — 누가 받을 수 있나요?
근로소득이 있는 사람으로서 12월 31일 현재 무주택이거나 1주택만 가진 세대의 세대주가, 취득 당시 기준시가 6억원 이하인 집을 사면서 받은 대출 이자가 대상입니다. 일용근로자와 사업소득만 있는 분은 대상이 아닙니다.
주택 수는 연말 기준으로 봅니다. 한 해 중간에 잠깐 2주택이었어도 12월 31일에 1주택이면 공제할 수 있고, 반대로 세대원이 가진 집까지 합쳐 연말에 2주택이면 받을 수 없습니다. 주거용 오피스텔은 이 공제 대상 주택이 아닙니다.
장기주택저당차입금 기준시가 — 6억원은 언제 가격인가요?
기준은 시세가 아니라 취득 당시 공시가격(공동주택가격·개별주택가격)입니다. 2024년 이후 차입분은 기준시가 6억원 이하, 2019~2023년 차입분은 5억원, 2014~2018년 차입분은 4억원 이하입니다. 공시가격이 나오기 전에 대출을 받았다면 처음 공시된 가격으로 판단합니다.
장기주택저당차입금 소득공제 한도는 얼마인가요?
| 상환기간 | 금리·상환 조건 | 연 공제 한도 |
|---|---|---|
| 15년 이상 | 고정금리 그리고 비거치식 | 2,000만원 |
| 15년 이상 | 고정금리 또는 비거치식 | 1,800만원 |
| 15년 이상 | 그 밖의 대출 | 800만원 |
| 10년 이상 | 고정금리 또는 비거치식 | 600만원 |
이 한도는 전세대출 원리금 공제, 주택청약종합저축 공제와 합친 금액에 걸리는 한도라서, 셋을 함께 받으면 합계가 한도를 넘을 수 없습니다. 정책브리핑은 2024년 귀속 연말정산부터 최대 2,000만원을 적용한다고 안내했습니다.
고정금리·비거치식은 정확히 무슨 뜻인가요?
국세청 기준으로 고정금리는 대출금의 70% 이상에 고정금리 이자를 내는 경우입니다. 5년 이상 단위로 금리를 바꾸는 주기형도 고정금리로 봅니다.
비거치식 분할상환은 이자만 내는 거치기간이 1년 이내이고, 그 뒤로 매년 일정 금액 이상(차입금의 70%를 상환기간 연수로 나눈 금액 기준)의 원금을 갚는 방식입니다. 내 대출 조건은 대출 약정서에서 확인할 수 있습니다.
주택담보대출 소득공제, 대출은 언제 받아야 하나요?
대출은 소유권이전등기일이나 보존등기일부터 3개월 이내에 받아야 하고, 집 주인과 대출 채무자가 같은 사람이어야 합니다. 은행 등 금융회사나 주택도시기금에서 빌리고 그 집에 저당권을 설정한 대출이어야 합니다. 등기 후 몇 달 지나 따로 받은 생활자금 대출은 대상이 아닙니다.
집은 남편 명의인데 대출이 아내 명의면 공제가 안 됩니다. 부부 공동명의 집에 남편이 대출을 받았다면 남편이 공제받습니다. 남과 공동으로 빌렸다면 내 부담분 이자만 공제됩니다.
세대원도 장기주택저당차입금 공제를 받을 수 있나요?
원칙은 세대주이고, 세대주는 그 집에 살지 않아도 공제됩니다. 세대원은 세대주가 근로소득이 없거나, 있더라도 주택자금 공제(전세대출·주담대 이자·청약저축)를 받지 않을 때, 세대원 본인 명의 주택에 대해 다른 요건을 다 갖추고 본인이 그 집에 실제로 살아야 합니다.
대출 승계·갈아타기·이사하면 공제가 이어지나요?
집을 사면서 전 주인의 주담대를 그대로 넘겨받은 경우에도 공제 대상입니다. 이때 상환기간은 전 주인이 처음 빌린 날부터 따지고, 3개월 차입 요건은 적용하지 않습니다. 다만 넘겨받을 당시 기준시가가 6억원을 넘으면 대상이 아닙니다.
은행을 갈아타는 대환은 새 대출로 기존 잔액을 바로 갚고 같은 집에 저당권을 설정하면 계속 인정됩니다. 집을 팔고 다른 집으로 이사하면 새 집과 새 대출을 기준으로 요건을 처음부터 다시 봅니다. 같은 날 사고팔았다면 판 뒤에 산 것으로 봅니다.
사례 계산 — 이자 1,200만원 내면 세금이 얼마나 줄어드나요?
15년 이상·고정금리·비거치식 조건(한도 2,000만원)으로 대출을 받아 올해 이자 1,200만원을 냈다고 가정합니다. 한도 안이므로 1,200만원 전액이 소득공제됩니다. 현행 기본세율로 계산하고, 지방소득세 10%를 더했습니다.
| 공제 전 과세표준 | 공제액 | 줄어드는 세금 |
|---|---|---|
| 4,000만원 (15%) | 1,200만원 | 198만원 |
| 6,500만원 (24%) | 1,200만원 | 316.8만원 |
| 6,500만원 (한도 800만원 대출) | 800만원 | 211.2만원 |
과세표준 6,500만원이면 세금이 984만원에서 696만원으로 288만원 줄고, 지방소득세 28.8만원까지 합쳐 같은 이자 1,200만원이라도 15% 구간에서는 198만원, 24% 구간에서는 316.8만원이 줄어듭니다. 같은 대출이 변동금리·거치식이어서 한도가 800만원이라면 400만원은 공제받지 못해 절세액이 211.2만원으로 내려갑니다.
결정세액이 작은 분은 그 이상 돌려받지 못합니다. 설명을 위한 계산 예시입니다.
주택담보대출 소득공제 서류와 경정청구 방법은?
서류는 대출기관이 발급하는 장기주택저당차입금 이자상환증명서와 주민등록표등본, 건물 등기사항증명서이고 회사 연말정산 때 냅니다.
공제를 빠뜨렸다면 5월 종합소득세 확정신고 때 반영하거나, 법정신고기한부터 5년 이내에 홈택스에서 경정청구를 하면 됩니다.
2027년부터 실거주 요건이 생기나요?
정부의 2026년 세법개정안에는 세대주·세대원 구분 없이 그 집에 실제로 살아야 공제를 주는 안이 들어 있습니다. 보도 기준으로 2027년 지급 이자부터 적용하되 취학·질병 요양은 예외이고, 2026년 말까지 받은 대출은 2029년까지 종전 규정을 따릅니다. 국회 통과 전 정부안입니다. 올해 귀속분은 현행대로 세대주면 실거주와 관계없이 공제됩니다.
전세대출 원리금 공제·월세 세액공제와 무엇이 다른가요?
전세대출을 갚는 무주택 세대주는 주택임차차입금 원리금 상환액 공제를 받습니다. 이자만이 아니라 원금과 이자를 합친 상환액의 40%를 소득에서 빼고, 청약저축 공제와 합쳐 연 400만원까지입니다.
월세를 내는 무주택 세대주·세대원은 월세액 세액공제를 받습니다. 총급여 8,000만원 이하가 대상이고, 연 1,000만원까지의 월세에 총급여 5,500만원 이하는 17%, 그 초과는 15%를 세금에서 바로 빼줍니다.
장기주택저당차입금 자주 묻는 질문
주거용 오피스텔을 사면서 받은 대출도 되나요?
아닙니다. 이 공제는 주거용 오피스텔을 포함하지 않습니다. 오피스텔은 전세대출 원리금 공제에서만 국민주택규모일 때 인정됩니다.
상환기간 10년짜리 변동금리·거치식 대출은요?
10년 이상 대출은 고정금리이거나 비거치식이어야 한도 600만원이 적용됩니다. 둘 다 아니면 이 표의 한도에 해당하지 않습니다.
맞벌이 부부가 각자 공제받을 수 있나요?
원칙은 세대주 한 명입니다. 세대원은 세대주가 주택자금 공제를 받지 않을 때 본인 명의 주택에 실제로 살면 받을 수 있습니다.
분양받은 아파트 중도금 대출도 되나요?
무주택 세대주가 6억원 이하 분양권으로 받은 대출을 완공 때 장기주택저당차입금으로 바꾸는 조건이면 인정됩니다. 개별 사례는 국세상담센터 126에서 확인하세요.
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출처
출처: 국세청 특별소득공제(주택자금) 안내 · 국세청 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 · 국세상담센터 장기주택저당차입금 Q&A · 국세청 종합소득세 세율 · 국세청 월세액 세액공제 · 정책브리핑 장기주택저당차입금 최대 2000만원 공제 · 정책브리핑 연말정산 누락 공제 경정청구 · 비즈워치 주담대 이자 공제 실거주 요건 · 세정일보 2026 세제개편 실거주 요건
확인 기준 2026년 10월 8일. 대상·기준시가·차입 요건·한도·고정금리와 비거치식 정의·세대원·승계·대환 규정·월세와 전세대출 공제는 국세청 안내 기준이고, 경정청구 기한은 국세청·정책브리핑 안내 기준입니다. 2027년 실거주 요건과 경과조치는 2026년 세법개정안(정부안)에 대한 보도 기준이며 국회 의결로 바뀔 수 있습니다. 사례 계산은 현행 기본세율로 계산한 설명용 예시이며 실제 환급액은 다른 공제와 결정세액에 따라 달라집니다.