리츠는 법으로 이익의 90% 이상을 배당해야 하는 회사입니다. 같은 배당 60만원이라도 일반 계좌에서 15.4%가 떼이면 50만 7,600원, 공모 리츠 분리과세 9.9%를 신청하면 54만 600원이 들어옵니다(설명을 위한 계산 예시).
리츠가 어떻게 돈을 벌고 나누는지, 종류별 차이, 분리과세 조건, 금리와 가격의 관계, 부동산펀드·리츠 ETF와의 차이를 2026년 10월 11일 기준으로 정리했습니다. 특정 리츠를 권하는 글이 아니며, 개별 종목 가격은 다루지 않습니다(국내 마지막 거래일 10월 8일).
핵심은 세 가지입니다. 리츠 배당의 재원은 임대료이고, 법이 90% 이상 배당을 강제합니다. 공모 리츠 배당은 투자금 5천만원까지, 3년 안에 받은 배당에 9.9% 분리과세가 가능하지만 신청해야 하고 현행 법의 투자 기한은 2026년 12월 31일입니다. 리츠는 빌린 돈으로 건물을 사는 구조라 금리가 오르면 이자 부담이 커집니다.
리츠 뜻 — 리츠는 어떻게 돈을 벌어 배당하나요?
리츠(REITs)는 여러 사람에게 주식을 팔아 모은 돈과 대출로 오피스·물류센터·리테일 건물을 사서 임대료를 받는 부동산투자회사입니다. 투자자는 건물을 직접 사지 않고 회사 주식을 사서 그 임대 수익을 배당으로 나눠 받습니다.
부동산투자회사법은 분기 말마다 총자산의 80% 이상을 부동산·부동산 관련 증권·현금으로, 70% 이상은 부동산으로 채우게 합니다. 그래서 리츠 주가는 주식시장에서 매일 움직이지만, 배당은 건물에서 나오는 임대료가 결정합니다.
리츠 배당 90% 의무, 법에는 어떻게 적혀 있나요?
부동산투자회사법 제28조는 리츠가 해당 연도 이익배당한도의 90% 이상을 주주에게 배당하도록 정하고, 이익준비금도 쌓지 않게 합니다. 건물 평가손실은 배당 한도를 계산할 때 빼지 않습니다.
예외가 둘 있습니다. 자기관리 리츠는 50% 이상만 배당하면 되고 90% 미만으로 정하려면 주주총회 특별결의가 필요합니다. 위탁관리 리츠는 해당 연도 감가상각비 범위에서 이익보다 더 많이 배당할 수도 있습니다. 배당 의무는 이익의 비율이지 금액 보장이 아니어서, 임대료가 줄면 배당도 줄어듭니다.
리츠 종류 — 자기관리·위탁관리·기업구조조정 리츠 차이는?
자기관리 리츠는 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 직접 운용하는 회사입니다. 위탁관리 리츠는 운용을 자산관리회사(AMC)에 맡기는 서류상 회사이고, 기업구조조정 리츠는 기업이 구조조정으로 내놓은 부동산 등을 사들이며 역시 자산관리회사에 맡깁니다.
상장 리츠를 볼 때는 누가 운용하는지, 어떤 건물을 갖고 있는지, 임차인이 누구인지를 공시로 확인합니다.
리츠 세금 — 배당소득세 15.4%와 분리과세 9.9%는 무엇이 다른가요?
| 구분 | 일반 과세 | 공모 리츠 분리과세 |
|---|---|---|
| 세율 | 15.4% 원천징수 | 9.9% (국세 9%) |
| 한도 | 없음 | 투자금 합계 5천만원 |
| 기간 | 없음 | 투자일부터 3년 배당 |
| 2천만원 합산 | 들어감 | 빠짐 |
| 절차 | 자동 | 증권사에 신청 |
리츠 배당은 기본적으로 배당소득으로 15.4%가 원천징수되고, 이자·배당이 연 2,000만원을 넘으면 종합과세에 합산됩니다. 조세특례제한법 제87조의7은 공모 리츠·공모 부동산펀드 배당에 국세 9%(지방소득세 포함 9.9%) 분리과세를 정하고 있고, 분리과세된 배당은 2,000만원 합산에서 빠집니다.
리츠 분리과세 신청 조건과 계좌 — 5천만원·3년, 기한은?
조문은 2026년 12월 31일까지 투자한 거주자에게, 투자금액 합계 5천만원 범위에서, 투자일부터 3년 안에 생긴 배당에만 특례를 줍니다. 받으려면 매매를 맡긴 증권사에 해당 내역을 제출해야 합니다(조문 제2항). 신청하지 않으면 일반 과세 15.4%가 그대로 적용됩니다.
3년이 되기 전에 팔면 감면받은 세금을 추징당하고, 다른 공모 리츠·부동산펀드로 갈아타는 경우 등만 예외입니다. 이 기한이 연장됐는지는 원문으로 확인하지 못했습니다.
리츠 배당 계산 — 1,000만원 넣고 배당 6%면 손에 얼마?
투자금 1,000만원, 연 배당수익률 6%, 주가 변동 없음으로 가정합니다. 연 배당은 60만원입니다. 일반 과세 15.4%면 세금 9만 2,400원을 떼고 50만 7,600원, 분리과세 9.9%면 5만 9,400원을 떼고 54만 600원이 들어옵니다. 1년 차이는 3만 3,000원, 3년이면 9만 9,000원입니다.
한도 5천만원을 다 채우면 배당 300만원에 세금이 46만 2,000원에서 29만 7,000원으로 16만 5,000원 줄어듭니다. 다른 금융소득이 많아 2,000만원을 넘는 사람이라면 합산에서 빠지는 효과가 더 큽니다. 설명을 위한 계산 예시입니다.
금리 오르면 리츠 주가는 왜 약해지나요?
일반적인 원리로 두 가지 경로가 있습니다. 첫째, 리츠는 대출과 회사채로 건물을 사기 때문에 금리가 오르면 이자 비용이 늘어 배당 재원이 줄어듭니다. 둘째, 예금·채권 금리가 오르면 같은 배당수익률이 덜 매력적으로 보여 주가가 내려가 배당수익률이 맞춰지는 경향이 있습니다.
다만 공실률·임대료·건물 가치도 함께 움직여 금리만으로 리츠 방향이 정해지지는 않습니다.
리츠 vs 부동산 직접 투자 vs 부동산펀드, 무엇이 다른가요?
직접 투자는 건물 하나에 큰돈이 묶이고 팔 때 시간이 걸리지만 의사결정을 내가 합니다. 상장 리츠는 주식처럼 소액으로 사고팔 수 있고 배당이 법으로 강제됩니다. 공모 부동산펀드는 환매 제한이 있는 경우가 많고 만기가 정해진 상품이 있습니다. 같은 분리과세 특례를 받을 수 있다는 점은 리츠와 같습니다.
리츠 ETF·ISA·연금계좌로 담으면 어떻게 되나요?
리츠 ETF는 여러 리츠를 묶은 상품입니다. 조문상 투자액 전부를 공모 리츠·부동산펀드에 투자하는 공모 집합투자기구도 특례 대상에 들어가지만, 실제 해당 여부는 상품별로 운용사에 확인해야 합니다. 미국 리츠 ETF는 해외 부동산이라 환율도 함께 움직입니다.
ISA는 계좌 안 이익을 합쳐 200만원(서민형 400만원)까지 비과세, 넘는 부분은 9.9% 분리과세입니다. 개별 상장 리츠는 연금저축·IRP에서 직접 살 수 없고 리츠 ETF·펀드로 담는다는 것이 증권사 안내 기준입니다.
리츠 전망을 볼 때 상승·하락 조건은?
금리가 내려오고 공실이 줄며 임대료가 오르면 배당 재원과 주가가 함께 나아질 여지가 생깁니다. 반대로 금리가 높게 유지되거나 대출 만기 때 더 높은 금리로 차환하고, 주요 임차인이 빠지면 배당이 줄고 주가도 약해질 수 있습니다. 유상증자로 주식 수가 늘면 1주당 배당이 희석될 수 있다는 점도 위험 요인입니다. 우리는 어느 방향도 권하지 않습니다.
자주 묻는 질문
리츠 분리과세 연장, 확정됐나요?
현행 조문은 2026년 12월 31일까지 투자분입니다. 연장 여부는 확인하지 못했으니 증권사나 재정경제부 발표로 확인하세요.
리츠 분리과세 계좌는 따로 만들어야 하나요?
일반 위탁 계좌에서 증권사에 신청하는 방식으로 보도됐습니다. 신청 방법과 한도 관리는 증권사마다 화면이 달라 해당 증권사에 문의하세요.
리츠 배당률이 높으면 좋은 리츠인가요?
주가가 떨어져도 배당률은 높아집니다. 배당이 몇 년간 어떻게 바뀌었는지, 대출 만기와 금리가 어떤지 함께 봐야 합니다.
리츠 배당일은 언제인가요?
리츠마다 결산월이 달라 연 2회·4회 등 제각각입니다. 각 리츠의 공시와 정관으로 확인합니다.
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출처
출처: 부동산투자회사법(제2조·제25조·제28조) · 조세특례제한법 제87조의7 · 소득세법 · 국토교통부 리츠정보시스템 · 아시아경제 리츠 분리과세 보도(10월 1일) · 딜사이트 공모리츠 분리과세 연장 보도
확인 기준 2026년 10월 11일(국내 마지막 거래일 10월 8일). 일반 계좌 신청 방식, 개별 리츠의 연금계좌 매수 불가는 보도·증권사 안내 기준입니다. 2026년 세제개편안의 분리과세 기한 연장 여부와 현재 상장 리츠 수는 확인하지 못했습니다. 금리와 리츠 가격의 관계는 일반 원리 설명입니다. 1,000만원·5,000만원, 배당수익률 6% 사례는 설명을 위한 계산 예시입니다. 투자 권유가 아니며 특정 리츠·상품의 매매를 추천하지 않습니다. 투자 판단과 손익의 책임은 본인에게 있습니다.