전세보증금 3억원이 낀 시가 6억원 아파트를 자녀에게 그냥 증여하면 자녀가 낼 증여세는 약 1억 185만원입니다. 같은 집을 보증금까지 넘기는 부담부증여로 바꾸면 자녀의 증여세는 3,880만원으로 내려갑니다.
대신 보증금만큼은 부모가 집을 판 것으로 보아 양도세가 따로 붙고, 자녀는 그 보증금을 자기 돈으로 갚아야 합니다. 양도세 계산, 취득세, 2026년 중과, 신고 기한을 10월 5일 기준으로 정리합니다.
부담부증여란? 증여세와 양도세가 함께 나오는 이유
부담부증여는 집에 걸린 부모의 빚(전세보증금, 담보대출)을 자녀가 함께 넘겨받는 증여입니다. 국세청 집행기준에 따르면 자녀가 넘겨받은 채무는 증여재산가액에서 빠지고, 부모는 그 채무액만큼 집을 판 것으로 보아 양도소득세를 냅니다.
즉 6억원 집에 보증금 3억원이 있다면 3억원은 증여(자녀가 증여세), 3억원은 양도(부모가 양도세)로 나뉩니다. 세금을 내는 사람이 둘로 갈라지고, 양쪽 모두 누진세율이 낮은 구간으로 내려가는 것이 부담부증여로 세금이 줄어드는 원리입니다.
증여하는 아파트 가격은 무엇으로 정하나요?
증여재산은 증여일 현재의 시가로 평가합니다. 국세청 안내 기준으로 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 사이에 그 집의 매매가액이나 감정가액이 있으면 그 값이 시가가 됩니다. 없으면 같은 단지의 면적·공시가격이 비슷한 집의 거래가액(유사매매사례가액)을 쓰고, 그것도 없을 때 공시가격 같은 기준시가로 평가합니다.
아파트는 대부분 유사매매사례가 있어 실거래가 수준으로 평가된다고 보는 편이 안전합니다.
부담부증여 양도세 계산은 어떻게 하나요?
부모 쪽 양도가액은 넘겨준 채무액입니다. 취득가액은 부모가 처음 산 값 전체가 아니라 채무가 차지하는 비율만큼만 인정됩니다. 공식은 취득가액 × (채무액 ÷ 증여가액)입니다. 2억원에 산 집을 6억원에 증여하면서 보증금 3억원을 넘기면 취득가액은 2억원의 절반인 1억원입니다.
여기에 보유 기간에 따른 장기보유특별공제(일반 주택은 3년부터 연 2%, 15년 이상 30%)와 기본공제 250만원을 뺀 뒤 6~45% 기본세율을 적용합니다. 부모가 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 조정대상지역 취득분은 2년 거주, 12억원 이하)을 갖췄다면 양도로 보는 부분도 비과세가 될 수 있습니다.
다주택자 부담부증여 양도세 중과, 2026년에는?
정부는 2026년 2월 12일 다주택자 양도세 중과 유예를 5월 9일에 예정대로 끝낸다고 발표했습니다. 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 양도하는 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해지고 장기보유특별공제도 받지 못합니다.
부담부증여의 채무 부분도 양도이므로 같은 중과가 적용됩니다. 2025년 10월 15일 대책으로 서울 전역과 과천·성남·하남 등 경기 12곳이 조정대상지역이 됐다는 보도가 있으니, 이 지역의 다주택 부모라면 계산을 다시 해야 합니다.
부담부증여 취득세는 얼마인가요?
자녀가 내는 취득세도 둘로 나뉩니다. 증여받은 부분은 무상취득 세율 3.5%, 채무를 넘겨받은 부분은 집을 산 것과 같은 유상취득 세율(6억원 이하 주택 1%, 무주택 자녀 기준)입니다.
| 구분 | 세율(본세) | 조건 |
|---|---|---|
| 증여분 | 3.5% | 일반 |
| 증여분 중과 | 12% | 조정대상지역·공시가 3억 이상 |
| 증여분 예외 | 3.5% | 1세대 1주택 부모가 자녀에게 |
| 채무분 | 1~3% | 자녀 소득으로 갚는 것이 증명될 때 |
자녀 소득으로 채무를 갚는다는 점이 증명되지 않으면 채무 부분도 증여 세율이 적용될 수 있습니다. 지방교육세 등은 별도입니다.
사례 계산 — 시가 6억 아파트, 전세보증금 3억
가정은 이렇습니다. 비조정대상지역의 시가 6억원 아파트, 전세보증금 3억원, 부모가 10년 전 2억원에 취득, 부모는 2주택자, 자녀는 성년·무주택이고 10년 안에 받은 증여가 없습니다. 증여세는 신고세액공제 3%를 반영했고 필요경비와 지방교육세 등은 뺐습니다.
| 항목 | 일반 증여 | 부담부증여 |
|---|---|---|
| 증여세(자녀) | 1억 185만원 | 3,880만원 |
| 양도세(부모, 지방세 포함) | 없음 | 4,390만원 |
| 취득세(자녀) | 2,100만원 | 1,350만원 |
| 합계 | 1억 2,285만원 | 약 9,620만원 |
일반 증여는 과세표준 5억 5천만원에 30%, 부담부증여는 2억 5천만원에 20% 구간입니다. 부모의 양도차익은 3억원에서 취득가액 1억원을 뺀 2억원, 장기보유특별공제 20%와 기본공제를 빼면 과세표준 1억 5,750만원이고 세율 38%를 적용해 3,991만원, 지방소득세를 더해 약 4,390만원입니다.
이 가정에서 부담부증여는 일반 증여보다 세금이 약 2,665만원 적고, 부모가 1세대 1주택 비과세 대상이면 양도세가 없어 약 7,055만원 적습니다. 반대로 같은 집이 조정대상지역이고 부모가 2주택자라면 양도세 중과와 증여 취득세 12%가 겹쳐 부담부증여가 약 802만원 더 많아집니다. 자녀가 실제로 받은 순재산은 일반 증여 6억원, 부담부증여 3억원이라는 점도 함께 봐야 합니다. 설명을 위한 계산 예시입니다.
혼인증여공제와 함께 쓰면 증여세는?
성년 자녀는 10년 동안 부모에게 받은 재산에서 5천만원을 공제받습니다. 혼인신고일 전후 2년 안이나 자녀 출생일부터 2년 안에 받으면 혼인·출산 증여재산공제 1억원을 따로 더 받을 수 있습니다(혼인·출산 합쳐 평생 1억원). 위 사례에 혼인공제를 더하면 과세표준이 1억 5천만원으로 내려가 증여세는 1,940만원이 됩니다. 설명을 위한 계산 예시입니다.
자녀가 보증금을 정말 갚아야 하나요? 국세청 사후관리
상속세 및 증여세법은 부모와 자녀 사이의 부담부증여에서 자녀가 채무를 넘겨받았더라도 넘겨받지 않은 것으로 추정합니다. 금융기관 대출이나 임대차계약서로 확인되는 보증금처럼 객관적으로 입증되는 채무만 빼 줍니다.
인정된 채무는 국세청이 증여 뒤에도 상환 여부를 점검하므로, 부모가 대출 이자나 보증금을 대신 갚으면 그 금액이 다시 증여로 과세될 수 있습니다. 자녀 명의 통장에서 자녀 소득으로 갚는 기록을 남겨 두세요.
저가 양수, 차용증과 부담부증여는 어떻게 다른가요?
가족 간 저가 양수는 자녀가 돈을 내고 집을 사되 시가보다 싸게 사는 것입니다. 시가와 대가의 차이가 시가의 30% 또는 3억원 이상이면, 그 차액에서 둘 중 적은 금액을 뺀 만큼을 증여로 봅니다. 부담부증여는 돈이 오가지 않고 빚을 넘겨받는 것이라 계산 구조가 다릅니다.
가족 간 차용증은 돈을 빌려주는 것입니다. 세 방법 모두 자녀가 실제로 갚거나 대가를 낸 증빙이 없으면 증여로 과세됩니다.
부담부증여 신고기한은 언제까지인가요?
자녀의 증여세는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다. 국세청 안내에 따르면 부모의 양도세 예정신고도 부담부증여라면 같은 3개월입니다(일반 매매는 2개월). 취득세는 자녀가 증여 계약일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 시·군·구에 신고합니다.
자주 묻는 질문
전세 낀 집을 증여하면 무조건 부담부증여인가요?
아닙니다. 자녀가 보증금 반환 의무를 실제로 넘겨받아야 부담부증여입니다. 부모가 보증금을 계속 책임지면 채무를 빼 주지 않습니다.
부담부증여 계산기 결과를 그대로 믿어도 되나요?
참고용입니다. 부모·자녀의 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 결과가 크게 달라집니다.
대출 승계도 부담부증여가 되나요?
됩니다. 담보대출을 자녀 명의로 바꾸고 자녀가 원리금을 갚으면 채무로 인정됩니다. 은행의 승계 승인이 먼저입니다.
미성년 자녀에게도 할 수 있나요?
법적으로는 가능하지만 소득이 없는 자녀가 채무를 갚을 수 있다는 점을 증명하기 어려워 채무가 인정되지 않을 가능성이 큽니다. 공제도 2천만원입니다.
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출처
출처: 국세청 양도소득세 법정 신고기한 · 국세청 양도소득세 세율 · 국세청 증여재산의 평가 · 정책브리핑 다주택자 양도세 중과 유예 종료 · 정책브리핑 혼인·출산 증여재산공제 · 정책브리핑 조정대상지역 증여 취득세 · 국가법령정보센터 상속세 및 증여세법
확인 기준 2026년 10월 5일. 조정대상지역 범위(2025년 10월 15일 대책)는 보도 기준이며 이후 변동은 확인하지 못했습니다. 사례 계산은 설명을 위한 예시로 필요경비, 지방교육세·농어촌특별세, 자녀의 기존 주택은 반영하지 않았습니다. 실제 세액은 개인 상황에 따라 달라지므로 신고 전 세무서나 세무 전문가와 확인하세요.